【スターアジア不動産投資法人】平成30年1月期 第4期決算説明会

【スターアジア不動産投資法人】平成30年1月期 第4期決算説明会

それでは定刻になりましたのでスターアジア不動産投資法人の第4期の決算説明会を始めさせていただきたいと思います。
皆様、本日はご参加いただきましてどうもありがとうございます。スターアジア投資顧問の加藤です。先週、金曜日に第4期の決算を公表させていただきましたが、同時にいくつかのプレスリリースを開示しています。そのうちの一つ、重要な主要人の変更に関するお知らせで開示しましたが取締役投資運用部長が後退し、新体制となりました。私からのご説明の後に、新たに取締役投資運用部長に就任いたしました小原 智より、自己紹介を兼ねてスターアジア不動産投資法人の今後の外部成長や内部成長に対する取り組みについてご説明させていただきます。

【スターアジア不動産投資法人】平成30年1月期 第4期決算説明会

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第4期の決算の内容をご説明する前に2018年1月に実施いたしました上場後第2回目となります公募増資についてその概要を
ご説明します。第三者割当増資を含む新規発行投資口数56,324、調達資金の総額は約58億円でした。

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この調達資金と借入金によりまして、新規にオフィス1物件・住宅2物件・物流施設3物件の合計6物件、取得価格総額で107億円を第5期の期初に取得しています。この結果、取得価格ベースで資産規模は約860億円へと拡大しています。東京圏比率は80%を超え、中規模物件が集積し分散の効いたより強化されたポートフォリオが構築できていると考えています。なお、公募増資後におけるスポンサーグループの投資口保有比率は20.6%となっており、依然としてスポンサーコミットを示す高い水準にあると考えています。

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それでは第4期の運用の状況及びその結果をご説明致します。

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投資主利益の最大化を追求するアクティブマネージメントとして展開した各種施策が記載されています。これらのいくつかについては後ほど詳細をご説明申し上げますが、これらの実行により第4期中に主として内部成長を達成できたと考えています。

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ここでは第4期までの1口当たり分配金実績と第5期及び第6期の予想値をご覧いただくことが出来ます。第4期は後ほど詳細をご説明しますが、オフィスポートフォリオにおける賃料ギャップによる回収を進めまた費用削減にも注力し内部成長を実現しました。この結果1口当たり分配金は直近の予想値を1%上回る4,077円となり内部留保額も増額され1億1千300万円となっています。第5期及び第6期の予想値は、2018年1月の公募増資の際に公表しました数値から変更はなく、それぞれ2,750円、2,804円と想定しています。私達は公表しています1口当たり分配金を投資主の皆様に対してお返しすべき最低限の数値目標とおいており、これを更に向上すべく運用に取り組んで参ります。

【スターアジア不動産投資法人】平成30年1月期 第4期決算説明会

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ポートフォリオ全体の稼働率及びアセットタイプごとの稼働率の推移をご覧いただくことが出来ます。第3期の決算説明において、課題として上げておりました住宅の稼働率の向上については成果を上げられたと考えています。今後は住宅の稼働率を安定的に維持すべく取り組んで参りたいと考えています。

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第4期においてもオフィスポートフォリオにおける賃料ギャップの解消に継続して取り組んで参りました。左側上段のグラフにおいては賃料ギャップの分布の状況を時系列でご覧いただくことが出来ます。昨年の10月末現在においてはオフィス床の面積ベースで74.1%、加重平均の賃料単価の比率では6.1%の賃料ギャップが存在していましたが、第4期末現在ではテナント入れ替えに伴うマーケット賃料での契約の推進、それから更新時の賃料増額交渉に注力した結果、面積ベースで72%、賃料単価の比率では5.2%となっており、賃料ギャップの解消が進んでいることがおわかりいただけると思います。この数値には第4期末の数値には新規取得の日本橋浜町パークビルは含まれていません。日本橋浜町パークビルにおいても一定の賃料ギャップが見られますので、この物件も含めて今期以降も引き続き賃料ギャップを解消すべく賃料増額に注力して参ります。
下段右側のグラフではテナント入れ替え等に伴いまして新規テナント誘致の際の実績を示しています。第4期中においては5件のテナント入れ替えがあり、内4件において従前のテナント賃料対比で18.6%増額した賃料で新規契約を締結していることがおわかりいただけると思います。

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私達は現有オフィスビル9物件が所在する地域の中でも特に博多福岡に注目しています。そのページには福岡市におけるオフィス賃貸マーケットの概況をまとめています。需要はあついのですが供給が少なく非常にタイトなマーケット状況であると言えます。スターアジア不動産投資法人は博多駅113ビルとそれから博多駅イーストプレイスという2物件を保有していますが、2018年の1月末現在でそれぞれ12.2%、それから18.3%の賃料ギャップが存在しています。この2物件の賃料ギャップ解消も内部成長に資する要因の一つであると考えています。

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まず物流施設についてご説明致します。
2月始めの新規の物件取得において新たに3物件が加わり全8物件を運用中ですが、これら物流施設においては今期以降賃貸借契約の終了又は、更新を迎えるテナントが順次出てきます。今期において契約の終了時期を迎えるテナントとは定期建物賃貸借の再契約を前提として交渉を行い、すでに一つのテナントとは賃貸借期間5年従前対比2.5%年額にして約590万円の増額した賃料での再契約を締結しています。また、もう1社との契約交渉も大詰めを迎えており、こちらについても賃貸借期間3年従前対比で増額した賃料で再契約を締結予定です。また、第6期2018年の8月以降に契約終了を迎えるテナントともすでに再契約の交渉をしています。賃貸契約終了の時期を待たず、賃料増額にて再契約を締結すべく手続き中です。私達はこれまで保有する物流施設の賃料にもギャップが存在すると考えておりましたが、ギャップの解消、賃料増額を具現化できているのではないかと考えています。今後も保有物件の状況や周辺競合物件の状況を勘案しつつ、契約の終了や更新を迎えるテナントとの契約交渉に注力し内部成長に資するように努めます。
続いてホテルです。
ホテルに関しては固定賃料と変動賃料の比率について実績とそれから予想値を載せています。第5期においては変動賃料比率が若干高くなっていますが、これは変動賃料の収受のタイミングによるもので若干の偏りが見られます。しかしながら、固定賃料比率は85%から90%程度であり安定的な収益が期待できると考えています。

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住宅についてご説明します。
第4期中は6物件を運用して参りましたが期初において課題として認識していた稼働率の向上を達成しています。左側のグラフは6物件の中で住宅部分のみ、住宅として使用されている部分のみですねを抽出し、その稼働率と月額賃料総額の推移を見る事が出来ますが、稼働率の上昇とともに月額賃料総額が上昇していることがおわかりいただけると思います。特に、周辺競合物件に対する競争力の維持向上は重要であり、物件特性に合わせたリノベーション工事を順次実施することにより、これを実現していると考えています。例えば、アーバンパーク麻布十番の事例ではプロパティマネージャーとの連携により潜在テナントニーズを汲み取り、間取り変更をともなうリノベーション工事を実施し、従前対比で29.5%の賃料増額を実現しました。こうした一つ一つの積み重ねが重要であると認識し、日々の管理運営に取り組んでいるところです。また右側の枠の中に記載がありますが、今年の始めに投資運用部に物件の管理運営に豊富な経験を有する人材2名を採用し、現場との連携をより密にする体制といたしました。これによりまして、従前にも増して住宅ポートフォリオだけでなく、保有物件における様々な内部成長に対する施策を幅広く展開できる体制となったと考えています。

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ここでは第4期中に投資を実行いたしました上場不動産投資法人としては初となりますメザニンローン債権投資についてご説明しています。私達は上場当初よりメザニンローン債権投資を投資主利益の最大化に資する施策であると考えスターアジア不動産投資法人の特徴の一つとしてきました。メザニンローン債権投資の有効性としては、比較的競合が少なく自己資金の有効な活用先として、また不動産ポートフォリオの償却後利回りを超える集客を実現できる投資と考えています。右側には投資済みの2案件の概要を載せています。上段は第1号案件である羽田ホテル開発合同会社が発行した劣後社債の一部、4億円分を取得したものです。蒲田駅の近くの新築ホテルであるリリーフプレミアム羽田が裏付け不動産となっており、利払いの確実性、鑑定評価額や物件としての流動性から見た社債の償還の確実性などから取得を決定したものです。利率は基準金利プラス5%であり、現在の不動産ポートフォリオの償却後利回りの目標であります4%を超える収益が実現できていると考えています。私達は現在の取得競争の激しい不動産マーケットにおいてはメザニンローン債権投資は現物不動産投資を保管し投資法人としての収益を高める有効な手段であると考え、今後も投資を継続していく予定です。

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借入の状況をご覧いただくことが出来ます。
借入総額432億3千万円、これは先週金曜日に公表いたしました2億8千万円の期限前返済を実行した後のものになります。上段右側のグラフから借入期限の分散を図っていることがおわかりいただけるものと思います。また、先月の物件取得の際に新規借入を起こしておりますが、この際に新たに福岡銀行様に協調融資団にご参加いただきバンクフォーメーションの拡充も行っています。今後も新たな借入先の探索を継続して行きたいと考えています。加えまして、これも先週金曜日に公表いたしましたが、新規借入物件の取得時に借り入れました年限5.1年第15期に返済期限を迎えます借入金46億9千万円にかかる金利スワップを設定いたしました。これにより、金利の固定化を図っています。
下段右側には財務に関する指標を載せていますが、借入総額432億3千万円に対する総資産LTVは46.1%、借入の平均残存年数は2.3年、金利の固定化比率は80.4%となっています。なお、第7期において返済期限を迎えます84億9千万円、これのうち1億9千万円は消費税の還付金により期限前弁済の予定であり、これを加味した総資産LTVは46%となります。
私達は総資産LTVを45%~50%の範囲でコントロールすることを基本としています。しかし、物件取得余力を考慮して極力45%に近い水準で維持していく方針です。

【スターアジア不動産投資法人】平成30年1月期 第4期決算説明会

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これまでのご説明の中でも、今後の取り組みについてご説明して参りましたが、投資主利益の最大化に資するアクティブマネージメントのうち、今後取り組むべきポイントをここでまとめています。内部成長において寄与度が大きいと考えられるものはオフィスポートフォリオにおける賃料ギャップの解消です。第4期末の時点で5.2%ある返りを極力マーケット賃料に近づけて行くべく、テナントとの交渉に注力致します。また物流施設の契約終了、または更新を迎えるテナントとの賃料改定も重要であると認識しています。すでに実績が出ていますが、継続的に賃借していただく事を前提として、少しでも賃料増額を実現していきたいと考えています。
外部成長においてはビジネスラインを拡張し進化し続けているスターアジアグループからの物件パイプラインが一つの軸となると考えています。また、新たな体制となりました資産運用会社の独自ネットワークの活用も重要なポイントです。これについては後ほど新任の取締役投資運用部長からお話をさせていただきます。また、これまでに二度の資産の入れ替えを実施しましたが、私達はポートフォリオマネージャーとして常に保有資産の市場での評価、価値それから継続保有した場合の収益とコストなどを検証し、投資口価格の推移も勘案しつつ資産の入れ替えがポートフォリオの強化につながるなど最適な解であると判断すれば実行することも考えています。
財務戦略においては、今後も資産規模拡大に注力するため新規借入先の開拓が重要であると認識しています。

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これまでに実行して参りました投資主利益の最大化を追求する施策アクティブマネージメントの事例を投資口価格及び東証REIT指数の推移とともに時系列で載せています。
私達は投資口価格にこだわった運用を展開してきたつもりでおりますし、今後もそのこだわりに変化はありません。1口当たり分配金の水準や投資口価格の推移などを勘案し、最適な施策をうち続けていくことが私達スターアジア不動産投資法人らしさであると考えています。

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外部成長における1つの軸と申し上げましたスターアジアグループの状況を載せています。
スターアジアグループはその内部にアセットマネジメント機能を取り込み、開発機能を付加しオペレーショナルアセットの開発運営へとビジネスラインを拡張してきています。中でも、GSAグループとの合弁であるGSAスターアジア株式会社が手がける学生専用レジデンスの分野は有望であると考えています。今後の日本への留学生の増加を想定し、海外からの留学生及び日本人学生を対象としたこれまでに日本では見られなかった自由空間及びコミュニティーを提供するものとして、新たな需要を創出できるのではないかと考えています。

【スターアジア不動産投資法人】平成30年1月期 第4期決算説明会

スターアジア不動産投資法人では、その第1号案件でありますHAKUSAN HOUSEについて18ヶ月間の優先交渉権を有しており、将来のパイプラインとしてい続けています。GSAスターアジアではこうした学生専用レジデンスの供給目標を2万ベッドとおいており、仮にHAKUSAN HOUSEと同規模と仮定した場合には全55棟の規模となります。また、現在もスターアジアグループではスペシャルシュチュエーションファンドを運営中であり、これまでと同様にここからの物件供給も期待できると考えています。

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外部成長目標を記載しています。
2020年に2,000億円の資産規模達成を目指しています。スターアジア不動産投資法人の投資口の20.6%を持つスポンサーグループのサポートのもと、資産運用会社独自ネットワークも活用して外部成長目標達成を目指して参ります。
それでは引き続きまして新たにスターアジア投資顧問の取締役投資運用部長に就任いたしました小原 智をご紹介したいと思います。

本日はお忙しい中決戦説明会にお集まりいただきありがとうございます。
この度取締役投資運用部長に命じられました小原でございます。前職ではヒューリクリートの投資運用部副部長としてIPOから4回のPOを経験して参りました。この厳しい不動産取得マーケット化の中で投資運用部長という重責を背負うポストにつくことは身の引き締まる思いではございますが、今後は私が先導を切って当社の掲げる年間取得300億から350億並びに今まで以上のきめ細やかなアセットマネジメントにおける内部成長を実現するべく邁進してまいりたいと思っております。特に、今まで以上にスポンサーとのリレーションの強化に努めましてスターアジアグループ全体の力を持ちまして本投資法人の成長を目指して参りたいと思っております。そのため、今後も皆様のお力添えをお願いしたいと思っております。
以上簡単ではございますが私からのご紹介とさせていただきます。
ありがとうございます。

皆様ご清聴ありがとうございました。