【SIA不動産投資法人】2016年8月期(第6期) 決算説明会

【SIA不動産投資法人】2016年8月期(第6期) 決算説明会

本日はSIA不動産投資法人の第6期2016年8月期の決算説明会に出席いただきましてまことにありがとうございます。
それではさっそく説明の方に入らせていただきます。

2016年8月期(第6期)決算説明会アジェンダ

SIA不動産2016年8月期(第6期)決算説明会アジェンダ

まずエグゼクティブサマリーでございますけれども、

第1回公募増資 ハイライト1

SIA不動産第1回公募増資 ハイライト

このページでは先般8月に発行受付をいたしまして、9月に払い込み新規物件取得を行いました。その時の公募増資のハイライトのページから再掲しております。
この2016年8月期の決算期の取り組みというのは、この資料の中でオファリングの意義と記載しておりますけれどもここに集約されていると考えておりますので、改めてここで2016年8月期の取り組みとしてご説明させていただきます。
昨年12月末にみずほ信託銀行が新たなスポンサーとなりました。新スポンサーを迎えまして上場以来抱えていた各種課題について、ステップ1・成長への基盤構築の段階ということで取り組んでいくということを目標として掲げました。このステップ1の段階をまさにこの2016年8月期、新スポンサーが6か月間のリピートの決算期にフルに関与する期と、この期間で取り組んでいくということで目標として掲げて参りまして、先般の公募増資におけるハイライトとしてその取り組み状況についてもご説明したところでございます。
後ほど詳しく説明させていただきますけれども簡単に触れて参りますと、内部成長については上場以来Jタワーの稼働率が非常に不安定な状況にあったわけですけれども、この期の取り組みによりましてこの2017年1月以降99%以上の稼働率を見通している状況でございます。
外部成長につきましては、まさにこの公募増資におきまして3物件、約150億円の取得を達成いたしましてポートフォリオの分散を図ることができたと、さらにこの資料においては2物件に優先交渉権と書いておりますがこれは公募増資を行った時の資料からですが現時点においては3物件について優先交渉権を持っているという状況でございまして、さらなる外部成長への道筋をつけていくという段階にございます。
財務に関しましては、やはり今回の公募増資における新規の借り入れ物件取得における新規の借り入れ、および既存借り入れの一部についてリファイナンスを実行しましたけれどもそのタイミングにおいて新スポンサーでございますみずほ信託銀行、およびみずほ銀行、みずほフィナンシャルグループがレンダーとして参加したと、それに加えまして無担保化についても実現することが出来たということでこの2016年8月期においては、ステップ1・成長への基盤構築段階と位置づけたとことについて概ね達成することが出来たというふうに考えております。
現時点においては、ステップ2・安定性の向上へ向けた取り組みを行っていくというタイミングにあると考えております。

第1回公募増資 ハイライト2

SIA不動産第1回公募増資 ハイライト2

同じく公募増資の際の資料から抜粋しておりますけれども、ここに記載しております3物件の取得を行いまして、Jタワーの比率を下げることが出来た、依然として高いという認識がございますので、さらなる外部成長によって分散を図っていきたいと、テナントの集中についても外部成長に伴って分散を図っていきたいと考えております。
右側バンクフォーメーションのパイチャートでございますが、みずほフィナンシャルグループがトップシェアで入ってきたということで財務基盤、バンクフォーメーションのバランスが良くなってきております。
それから金融費用の低減効果ということで今回比較可能な資金調達ということで1年ものと3年物のスプレッドを比較しておりますけれども、従前の借り入れでございますと1年もののスプレッドが60ベースでございましたが今回リファイナンスおよび新規の調達においてスプレッド25ベース、3年ものについては70ベースだったところが45ベースということで金融費用の削減効果を得られているという状況でございます。

第1回公募増資 ハイライト3

SIA不動産第1回公募増資 ハイライト3

続いて決算の状況です。
一口当たりの分配金ですけれども、この着手した2016年8月期、実績としては一口当たり11549円となりました。これは8月時点の発行決議をを行った時に公表しました10900円と比べますと6%の上振れと、それから期初4月に公表しておりました予想、10700円からしますと7.9%の上振れということで着地しております。この上振れた大きな要因の大きなところは水道光熱費収支が業績予想よりプラスで着地したという要因でございます。
私どものポートフォリオにおける特に大口テナントの電気のの使用量というのが非常に見通しづらい、時間外空調の使用等が非常に読みづらいという事情がございますのが一つ、それから原油価格等に連動する電気料金としまして燃料費調整単価というものがございますけれども、これについても一定程度上昇があるであろうという前提で業績予想を作っておりますので、やや保守的な業績予想の作り方を水道光熱費の収支においては、しているという事情にございまして、着地において実績が上回るという結果になっております。
それからこのページにおいてもう一つ言及しておきたいところとしましては、一口あたりのNAVの水準間でございますがこの16年8月期、鑑定評価がさらにキャップレートの低下によりまして上昇しておりまして、期末時点の19物件の鑑定評価額が791億9千万という数字になっておりますけれどもこの鑑定評価額をベースにしました一口あたりのNAVの計算としましては期末時点で約509000円という数字になっております。

決算概要:2016年8月期(第6期)

SIA不動産決算概要:2016年8月期(第6期)

続いて決済概要業績予想の方に参ります。

まず16年8月期の決産についてでございますが、第6期です。その前の第5期との対比でいきますと減収・減益となっております。
この要因の大きなところというのがJタワーにおける大口テナントの解約ということになります。このJタワーの大口テナント、Jタワーにおいて1435坪、約13%強を使用していたテナントですけれども、且つ賃料単価が非常に高かったということもございまして、この3月末を以って明け渡し完了いたしておりますけれども、この16年8月期においてはその3月分一か月分の賃料収益があったということで、その前の期と比べますと5か月分減収の要因となっております。
それ以外の物件で過去リースンが決まったもののフリーレントの解消等であるいは賃料の増額改定といったところで増収要因というものもございましたけれども、やはりこのJタワーの大口テナントの解約のインパクトが大変に大きかったということが言えます。

それからバランスシートの方で左側の図の期末総資産額のところでございますが、期末797億2300万ということで、7億円少々前期末比総資産が減少しております。この要因は大きなところとしましてはJタワーにおける大口テナントの解約に伴って敷金の返還等を行ったということで総資産が若干減ったという要因でございます。したがいまして総資産LTBの方もですね期中アモチによりまして約2億円ローン残高減らしておりますけれども若干LTBの方は増える要因となっております。右側に変動要因をグラフ化しておりますけれども、前期第5期、12050円のところから今期11549円の変動要因でございますが、申し上げた通りJタワーの大口テナントの解約が非常に大きかったと、ちなみにこのJタワーの大口テナントの解約にあたりましてはテナント側が負担すべき現状回復義務に関しまして一部工事をビル側で行って、その部分については金銭清算を行っているという収入の増加要因がございまして、その他の収入で大体5800万円弱計上しておりますけれどもそういった一過性のプラス要因を入れましても全体としてはNAVの減少があったことで一口あたり分配金では630円分減少する要因となっております。
それからこの期の特徴としましては一般管理費の変動という記載がございますけれどもこれは第5期2016年2月期において発生した運用会社に対する運用報酬で一口当たりの分配可能利益に連動したインセンティブ報酬というのがございまして、これが第5期16年2月に発生して1400万というものがございましたけれども、この16年8月期においてはそれは発生しなかったということでその分は分配金の前期対比でのプラス要因となっております。
大きなところは以上でございます。
続いて業績予想の方に参ります。

業績予想:2017年2月期(第7期)・2017年8月期(第8期)

SIA不動産業績予想:2017年2月期(第7期)・2017年8月期(第8期)

業績予想は2017年2月期、2017年8月期の予想でございますが、8月の公募増資を発表した際に予想を出しておりまして2017年2月期については、1口あたり分配金11000円と、その翌期17年8月期については10920円と予想を立てておりましたけれども今般それを若干上方に修正しております。この第7期、17年2月期については120円情報に修正しておりますが、その理由というのは元々この期において運用報酬3が発生するという見通しを持っておりましたけれども今般それがないという前提に修正しております。
加えて公募増資における第三者割当の発行口数が確定したということでその部分で分配金が上昇するように、となっております。
それから2017年第8月期の60円上方修正しておりますが、これは第三者割当の口数確定によるものという事情でございます。
変動要因を内訳で示している左側下をご覧ください。
まず2016年8月期の着地が11549円でございますが、2017年2月期の予想11120円に低下する要因でございます。まずこの11549円の内訳の中に先程申し上げた原状回復に伴う金銭生産の一時的要因というものが一口あたり642円分相当ございますので、実際にこの2016年8月期の着地の実力ベースという意味でいきますと10907円であったということが言えるかと思います。
加えまして既存物件の収支においては例えばそのJタワーの大口テナントの解約、これは3月の1か月分の賃料収入がこの16年8月期はあった訳ですがこの17年2月期においてはその1か月分の賃収もなくなると、それから後ほどご説明しますが他の物件における解約の状況ということも踏まえまして、既存部件の収支については一口あたり分配金で842円という減少を予想しております。ちなみに後ほど申し上げますけれども他の物件における解約の状況についてですけれども、業績予想上は今解約が確定している区画についての新規の埋戻しを想定しないという前提での予想としております。
それから一方で9月にその新規の物件を3件取得しておりまして、それら物件からの増収がございますので一口当たり494円分の増額になるということがございます。
それからファイナンスに関しまして既存ローンのリファイナンスをこの期行っております新規の調達及び既存ローンの一部のリファイナンスを行っておりますけれども一部のローンについて1か月期日より前倒しで返済した、あるいは一部のローンについてはより長期のものを前倒し返済したという事情がございまして、ブレークファンディングコスト等の費用、あるいは費用の一括償却と前倒し償却ということが発生して一時的な費用がかさんだ部分がございますけれども一方で金融費用の削減効果が得られるということで若干ですけれども分配金にはプラスとなっております。
そういった状況で一口当たり分配金、第7期17年2月期については11120円を予想しております。
それから17年8月期10980円ですけれども、この期はまず物件の**に関しましてはまずJタワーにおける新規テナントの賃料がフルに起用してくると、一方で新規取得した物件の固都税等の費用化がございますけれどもネットではプラスの貢献となっております。
一方で一般管理費が増加しておりまして、これは運用会社に対する運用報酬で、総資産に連動する部分がございまして物件を取得した結果総資産が増えたということで運用報酬が増加している、それからこの期は投資主総会を予定しておりますのでそういった費用を計上しておりまして、それが大体一口当たり約90円弱の予想になっておりますので、そういった一般管理費の増加というものもございます。
営業外費用の減少、これも想定しておりましてこれは2017年2月期においてはリファイナンス等で金融費用は発生しましたけれどもそういったものもブレークファンディングコストも含め、そういった弁護士費用もなくなるということで17年8月期は営業外費用が減少しております。結果的に10980円という予想を立てておりますのでこの期においては投資主総会がなければ11000円という数字が見えてくるという期になります。

稼働率・キャッシュフロー(CF)稼働率の見込み

SIA不動産稼働率・キャッシュフロー(CF)稼働率の見込み

続きまして業績予想の前提としている稼働率ですが、上の青い線の方が契約ベースの稼働率、下の赤い線がレントホリデー、フリーレントを考慮したキャッシュフローベースの稼働率という状況でございまして、この17年2月期、それから17年8月期に向けて、従来のフリーレントあるいはレントホリデーのほぼ解消してきて契約ベースの稼働率とキャッシュフロー稼働率がほぼ収れんしていくという見通しで業績予想を作っていっております。

運用状況 稼働率推移

SIA不動産運用状況 稼働率推移

続きまして内部成長に参ります。

まず左側の稼働率推移の表でございますけれども、真ん中の青い線、これがポートフォリオ全体の稼働率でございまして8月末までの実線が19物件、それから点線の方が取得した3物件も加えまして22物件のポートフォリオ全体の稼働率の想定でございます。それからJタワーの稼働率は先ほど説明しました通り今後99%まで回復する見通しとなっております。Jタワー除く物件についての稼働率、現状95.5%あるいは17年8月期末で95.5%と、この水準というのは現状解約が確定している区画についての埋戻しを想定しないという前提での稼働率となっておりましてこれらの取り組み状況について次のページでご説明いたします。

運用状況 稼働率の想定及び取組み状況

SIA不動産運用状況 稼働率の想定及び取組み状況

ここでは稼働率の想定および取り組み状況ということでこの中で稼働率が今、下がる見通しになっている物件について若干申しますと、まず横浜APビルですけれども現在2フロアー約300坪の空室区画ございますけれども、現時点においてはそのうちの1フロアー152坪については申込書を受領しております。
湯島ファーストジェネシスビルは現状約210坪の空室区画を想定しておりまして、これについては今リーシングマネージャーを採用しましてリーシング活動中、内覧等が入っております。
それから南品川Nビルですけれども約230坪の空室がございまして、今86%の稼働想定でございますが、このうち186坪については現在申込書を受領しているというような状況でございましてポートフォリオ全体では、これらオフィス物件については基本的には普通尺ですので今後も当然解約というのもございますでしょうし、一方でこういう区別区画について新期の取り組みを行っているということで全体としては安定した状態であるというふうに考えております。
もう一点だけ、一番下の新潟の東堀通り駐車場ビル100%稼働しておりますけれどもこの物件においては駐車場の運営会社がシングルテナントで一棟割をしているという物件でございまして、このテナント等はこの5月末で契約期限が来るにあたりまして別の駐車場運営会社からも相見積もりを取って評価しました結果、新しい駐車場運営会社の方がより高い賃料を負担できるということがわかりましたのでテナントの切り替えを行っております。結果的に賃収の増額につながっているということで100%稼働は維持しておりますけれども、この物件においてはテナントの交代が起きたということでございます。あとこの物件についてはテナントとの契約は5年の定借となっております。

運用状況 Jタワー

SIA不動産運用状況 Jタワー

続いてJタワーの状況ですけれども、ここは様々な取り組みをした結果としましてようやくJタワーについては稼働率が安定する状況になったというご説明でございます。来年1月から契約開始となる金融機関のバックオフィスもこのJタワーの特性を評価しましてBCP拠点として評価したということで入居に至っております。
一方で私どもこのJタワーがようやく落ち着いたというふうに評価してはいるものの、やはり上場来大口の解約等もあって、非常なボラタイルな物件というふうに評価されている部分もございますので、なぜ私どもがJタワーが落ち着いているという評価をしたという点については14ページでご説明をいたします。

運用状況 Jタワーのテナント特性

SIA不動産運用状況 Jタワーのテナント特性

ここでは、当立棟の上場前のスポンサー、シンプレクスグループにおける保有期間の2007年以降の稼働率についても記載しておりましてその期間、平均しますと95.8%の稼働率を示しておりました。
当立棟の上場のタイミングで大口テナントの解約というものがございまして、その解約テナントというのが右上の表でBの金融系のテナントでございますけれども、当立棟の上場のタイミングでそれ以降3件1000坪を超える解約で出てしまっている訳ですけれども、そのひとつがBのテナントでございます。解約理由というのは、その金融グループの再編に伴うものと拠点の見直しということで解約に至っております。それからAは3月に解約のあった通信系の会社でございまして、ここはJタワーにおいては24年間入居しておりまして、通信設備を設置していたということなんですが、その設備の使用を終了したということで解約したということになっております。
Jタワーの特性としましてやはり一旦入居するとかなり長期にわたって入居を期待できるというふうに考えておりまして、現在入居しているテナント、これから入居するテナントについて右下の表でお示ししておりますけれども、既存のテナントについてはかなり長期にわたって入居していると、それからテナントの利用状況としてもシステム部門であったり事務部門、バックオフィス、コールセンターであるとか、あるいはデータセンターとしての利用という形態でございますので賃料水準が妥当な、リーズナブルな水準であれば長期に利用していく形態であろうというふうに思っております。従いまして今回の埋戻しに伴いまして長期に入居を期待できるのではないかと、一方で普通尺のテナントではございますけれども、これらの今の入居のテナントの賃料水準ですけれども今Jタワーのマーケット賃料、10000円前半と申し上げておりますけれども、これらのテナントほとんどがマーケット賃料水準、あるいはそれより下の水準で入居しておりますので、万が一今後解約ということがあってももちろんダウンタイムにおける収益の低下というのはあり得る訳ですけれどもリーズナブルな賃料水準ということであれば充分埋戻しも可能というふうに考えておりまして、そういった理由もあってJタワーについては今後安定して運用できるのではないかというふうに考えております。

テナント動向分析

SIA不動産テナント動向分析

テナントの動向ですけれども、賃料改定動向です。この16年8月期については改定があったテナントにおいて、面積になおしますと47%のテナントについて増額改定ができたという実績でございました。依然として据え置きでの改定の件数は多いわけですけれども、この期は増額改定をした面積が非常に大きかったということでございます。
増額交渉というものは1年以上前から取り組んでおりましたけれども、当期は非常に大きな成果があったというふうに考えております。改定賃料の変動額についても右側上の図のとおり1か月あたりの賃料に直しますと約250万円分の増額の効果が得られておりまして、8月末時点の口数で直しますと分配金で約200円程度の効果があったということになります。
今期ですけれども引き続き増額改定交渉というのは続いておりまして、実績が出ているところがございます。ただこの月額改定額、16年8月期ほどの数字にはおそらくならないというふうにも考えております。やはりこの16年8月期は比較的低い賃料だったテナントについてかなりの上げ幅が達成できたという事情もございましたが、これからは実績はしばらく出ると思っておりますが、これほどの金額での改定にはならないのではないかというふうな見通しを持っております。

テナント動向分析2

SIA不動産テナント動向分析2

同じく賃料の動向ですけれども、Jタワーにおける大口テナントの解約がございましたので平均賃料が下がっております。ただJタワーの非常に賃料の高いテナントの解約によってほぼ平均賃料は下げきったという認識にありまして、現在マーケット賃料とのギャップはほとんど解消したというふうに思っております。
テナントの上位について右側にに記載しておりますが、Jタワーのテナントについても申し上げましたけれども差し迫って何かリスクのあるテナントというものはないと考えております。ただ満室稼働している物件において潜在的に増床ニーズのあるテナントということがございますので、そういったテナントの動向については引き続き注視しているという状況でございます。

物件価値の維持向上への取組み

SIA不動産物件価値の維持向上への取組み

物件価値の維持向上への取り組みでございますが、引き続き適正なキャペックスの投入、それから工事費の査定というは継続しております。
それから右側にMY熊本ビルの状況について記載しておりますが、4月の地震によりまして被害を多少受けておりますけれどもここの写真の記載のとおり建物内部の壁のクラック、あるいは外壁のタイルの剥落といったものはございましたけれども、躯体については第三者の調査を入れまして地震前と変化なしということで問題ないという評価を得ておりまして、このクラック等の修繕については16年8月期にほぼ終了しております。当初MY熊本ビルの修繕費の想定としては約60万円程度でしたけれども、こういった地震の対応のために約1300万修繕費に使用いたしましたが全体としてはポートフォリオの中で吸収できたというふうに考えております。17年2月期の修繕費についても軽微なものというふうに考えておりますので、MYビルについては地震の影響は軽微であったと考えております。

外部成長戦略

SIA不動産外部成長戦略

続いて外部成長のほうに参ります。

従前から申しておりますが、先般3物件の取得によりまして総資産規模、約900億円になりましたが早期に1000億という数字を目指しております。その次は中期的に2000億円を目指すというふうな目標を掲げております。目標としては2020年までにということも記載しておりますが、従来は2020年までに2000億という表現だけだったんですが今回「中期的に」という表現に置き換えておりまして、これは依然として2020年までに2000億というは必ずしも不可能ではないというふうに思っているところではございますけれども一方で物件の取得環境きびしい中で2000億を優先するが故に無理な買い方をしていくという気持ちはないということもございますので今回は「中期的な目標」という表現に変更いたしました。
それからみずほ信託銀行をスポンサーとしておりますので当然不動産に非常に強い、仲介部門も非常に有力な信託銀行でございますので、そこからの物件の情報供給がどうかという状況については右下に記載のとおりでございます。引き続きスポンサーとしっかりとコミュニケーションを取りながら物件情報の提供を受けております。
それから現時点において、今検討中の物件の状況ですけれども現時点で5物件、約350億円の物件についてかなり深い検討を行っている状況にございます。この中からいくつかは優先交渉権取得に至る可能性があるというふうに認識しております。
既に優先交渉権を持っている物件について20ページ以降に記載しております。

パイプラインの状況

SIA不動産パイプラインの状況

パイプラインの状況でございます。
現在3物件優先交渉権を保有しております。これらの3物件の優先交渉権を保有するにあたりましては、現在ブリッジファンド等で物件を持っている訳ですけれども当然みずほ信託銀行のスポンサーの力を生かしまして、ブリッジファンドの組成等をやっていただいたということもございます。あるいは物件情報をみずほ信託銀行からもらったということもございまして、そういった形でみずほ信託のスポンサーの力を発揮してもらっているというふうに認識しております。

優先交渉権保有物件 大博多ビル

SIA不動産優先交渉権保有物件 大博多ビル

それら3物件の説明でございます。
大博多ビル、これは福岡県の物件でございます。非常にマーケットは堅調でございまして現在ブリッジファンドでの運用を行っておりますけれども賃料の増額の傾向が出ているというような報告を受けております。

優先交渉権保有物件 大同生命大宮ビル

SIA不動産優先交渉権保有物件 大同生命大宮ビル

大同生命大宮ビルということで、この物件非常に安定している、利回りが稼げる物件という認識を持っておりますけれども、ロケーションとしては大宮の駅から徒歩9分程度ということでやや離れておりますけれども旧中山道に面しておりまして、駅に近づくほどこの旧中山道たいへんは渋滞になるわけですけれども、この物件の辺りでは渋滞もほとんどなく営業車両を使ったテナントのニーズというのをしっかり捉えていける物件というふうに考えております。

優先交渉権保有物件 山上ビル

SIA不動産優先交渉権保有物件 山上ビル

池袋の山上ビルでございます。
この物件は情報がみずほ信託銀行ルートで来た物件でございまして、駅から徒歩8分程度ということで、駅前の商業エリアを抜けてオフィスエリアにございます。テナント構成としましてはやはりサンシャインに入っているテナントの関連といったところも期待できると考えております。

財務状況 主な財務指標の推移

SIA不動産財務状況 主な財務指標の推移

続いて財務戦略に参ります。

まず左上の総資産LTVについては先ほどご説明申し上げましたが、16年8月期末で若干上昇しておりますが、その後新規のテナント誘致等によって敷金の受け入れ等もございますのでこれについては低下する見通しでおります。
それから平均借入残存期間、あるいは平均借入金利についてでございますが、先般のリファイナンス、あるいは新規の調達によりましてだいぶ数値は改善しております。加えて無担保化が実現できたことも大きな成果であったというふうに考えております。右側の固定金利の調達比率ですけれども、これもやはり改善をしております。依然として79%でございますので改善余地ありと考えておりますが、いずれにしてもこの財務の数値というのはみずほ信託銀行をスポンサーに迎えて新たな取り組みができたという成果だというふうに考えております。

財務状況

SIA不動産財務状況

調達コストのお話ですけれどもまず(参考1)として左下に記載しているのが16年8月期末、リファイナンスおよび新規の調達をする直前のマチュリティラダーですが、この中の点線で囲っている部分についてリファイナンスを実行しております。調達コストをご覧いただくと、1%を超える調達コストだったものをリファイナンスをしたということで現時点のマチュリティラダー、返済期限の分散の状況が上に記載しております。この中で赤い枠で囲っているところが18年2月期、これは2017年の10月の期日のローンが91億1900万ございます。それからその1年後19年2月期、2018年10月にありますけれども130億9700万の借り入れの期日が到来すると、これらの借り入れについては従来の借り入れ条件のものでございますので、これについて今後今回のようにスプレッドの低減を受けるということができれば分配金への寄与も期待できるということで、あくまで試算ではございますけれども(参考2)としてこれらのリファイナンスにおいて例えば10ベース、金融費用のコストを削減できた場合のDPUへの寄与ということを記載しております。例えば18年2月期でありますと10ベース低下によって一口当たり分配金48円、それから19年2月期ですと対象が130億9700万のローンのリファイナンスですけれども、一口当たり分配金で69円の効果が得られるであろうという試算をしておりますので、これは来年10月以降の取り組みではございますけれどもこういった余地があるということでございます。
それから金融機関への借り入れ残高については申し上げましたとおりみずほフィナンシャルグループがトップシェアで32.7%になりました。それから上場以来お世話になっております三井住友銀行さまについても30.6%ということでメガ2グループ・二行さんの支援を受けておりまして、バンクフォーメーションだいぶバランスが良くなったというふうに思っておりますので今後さらにバンクフォーメーションの強化を図っていきたいというに考えております。

運用戦略

SIA不動産運用戦略

今後の成長戦略のところでございます。
ステップ1の成長への基盤構築の段階は終了いたしたというふうに考えておりまして、現在ステップ2の安定性の向上に取り組むというタイミングと考えております。
この期間においては、やはり今まで非常にボラタイルな状態になってしまっていた運用について安定化を目指していくということで、まずは一口当たり分配金については11000円をボトムとしましてそれを安定的に維持する、そしてそれをさらに伸ばしていくという運用を目指していきたいというふうに思っております。
現状分配金予想としまして来年17年8月期10980円という予想をしておりまして、投資主総会がなければ11000円という数字が見えておりますけれどもこれに対して今空室部分を埋め戻す、あるいは増額改定を行っていくといったところで11000円台をしっかりと維持、あるいは向上していくというような運用を目指して参ります。
それから一番下に記載しておりますけれどもスポンサーの支援姿勢というのも、私ども運用している実感としましては内部成長、外部成長、財務、あらゆる局面で新スポンサーのサポートを受けているというふうに思っておりますけれども、こういったものを継続してしっかりと打ち出していくという必要性も感じておりますのでこのステップ2の取り組みにおいてはそういったところも強化して参りたいというふうに考えております。
以上ちょっと早口になってしまいましたけれども私からの説明は以上とさせていただきます。
ありがとうございました。

SIA不動産投資法人のIRはこちら
http://www.net-presentations.com/3290/20161017/flashplayer.html

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