【ユナイテッド・アーバン投資法人】第25期決算説明会

【ユナイテッド・アーバン投資法人】第25期決算説明会

吉田でございます。
お忙しい中、今日は25期の決算発表会にお越し頂きましてどうもありがとうございます。
時間もございませんので、早速始めさせて頂ければと思います。

第25期ハイライト

ユナイテッド・アーバン第25期ハイライト

第25期のハイライトでございます。
まず左の真ん中にございます当期純利益と1口当たりの当期純利益・分配金等という所でございますが、
25期の実績としましては、当期純利益は90億8900万円ということで、前期の79億1600万円対比で11億7200万円の増。
1口当たりの当期純利益は3303円ということで、前期対比で426円という風になりました。
また後ほどご説明しますが、物件の売却益がありその内部留保をさせて頂きました。
その結果1口あたりの分配金は3000円という事で、前期の2953円対比で43円増という風になりました。
また26期(今年の11月末期)の分配金は3000円、そして27期は3120円と想定をしております。
いずれも前回の5月末に増資発表を行った時と同額でございます。この辺りにつきましても後で詳しく説明させて頂きます。
それから右表の物件取得・売却についてです。
ご覧のように商業・ホテル合わせまして3物件を405億円で取得すると共に、
福岡の天神エリアでの開発・ホテル案件への優先出費を引き受けまして、将来におけるホテルの購入に関わる優先交渉権を取得致しました。
物件取得の環境は非常に厳しい状況でございますが、相互型リードと柔軟性を遺憾なく発揮し、積極的な外部成長を実現できたと考えております。
また3物件を142億円で売却を致しまして、資産入れ替えを通じたポートフォリオの質、それから収益性の向上も図りました。
この結果、25期末の資産規模は118物件で5754億円という風になっております。
運用状況と財務活動は下部にございますが、大宗堅調に推移をしております。

第25期決戦の概要

ユナイテッド・アーバン第25期決戦の概要

第25期決算の概要でございます。
24期の実績、その横の赤枠が25期の実績、そして今年の1月に発表しました予想と対比を記載をしております。
まずページの中ほどにございます、不動産賃貸事業利益(水色部分)は117億2300万円。前期対比で3億5900万円増益という事になりました。
大阪のオフィスビルであるパシフィックマーク江坂の大口テナントさんが抜けた事による収益減、
また川崎東島ビルの大規模空調工事に関する収益・修繕費増等がございましたが、
前期取得物件の引き続き起用、当期の取得物件等が主要因となり増益という風になっております。
この他に当期の収益として売却益は約8億5千万円があり、その結果経常利益としては、92億2400万円。前期対比10億6100万円となっております。
一方4月に熊本地震があり、その影響でイオンモール宇城の物的被害がありました。
その復旧費用の内、修繕費とて見積もりました1億3500万円を特別損益として計上をした為、当期利益は90億8900万円となりました。
売却益の大半については税制の特例の適用要件、いわゆる税の導管性とし、かつ法人課税も発生する事なく内部留保を致しました。
その結果、1口あたりの分配金は3000円という事にさせて頂きました。
このように内部留保の積み増しが出来るという事に関しましては、
旧日本コマーシャル等法人の合併による当リートのUURのメリットの1つと考えております。
また今年の1月時点では、25期及び26期の予想を2950円と計算しておりましたが、
前倒しで、私共と致しましても3000円代の帯に乗せる事が出来たと考えております。

第9回増資(2016年6月~7月)

ユナイテッド・アーバン第9回増資(2016年6月~7月)

9回目となる増資を行い、約20万口の新規発行投資口を発表し約343億円を調達させて頂きました。
本増資に関連して取得した物件はホテル・商業施設・物流にて4物件あり、取得金額で480億円。既存ポートフォリオを上回る収益性のある物件と考えております。
また個別物件の将来性などを考え3物件を136億円にて売却を致しましたが、
ここでご覧のように、利回り関係の収益性が既存ポートフォリオを下回っております。
この資産の入れ替えにより、ポートフォリオの質的向上、そして収益性の改善を実現致しました。
また右下にございますLTVについてですが、ご覧のように低下をしております。
財務基盤をより盤石にすると共に、今後の外部成長の余力を確保する中で、更なるDPUの成長の改善性を高める事が出来たと考えております。
この辺りにつきましても、後ほどご説明申し上げます。

取得物件①(第25期)

ユナイテッド・アーバン取得物件①(第25期)

そうしましたら運用状況として新規物件の取得ついてです。
まずロワジールホテル&スパタワー那覇でございます。
このホテルは602室を有します沖縄代表となるフルサービスのシティホテルで、県中では1番大きいホテルとお聞きしております。
空港、あるいは繁華街である国際通りへのアクセスも良好。海に面しており、更には天然温泉施設も設備があります。
リゾート感も満足できる、希少性の高い非常にユニークなホテルでございます。
左の青枠の中に少し記載しておりますが、あまり利用頻度の高くなかった場所が建物内に一部ございましたので、
それを改修し部屋を20室増室し、収益アップを加速させる準備も出来たと考えております。
本件は元々稼働状況は良好ではございますが、インバウンドのみならず国内観光客、更には地元のニーズなど色んな要素を踏まえ、
これからアップサイドを期待していけるんではないかと考えております。
賃料体系としましては、変動賃料比率が高い固定+GOP連動という風になっております。
これからは我々の内部成長のキードライバーの1つとなる物件と考えております。

取得物件②(第25期)

ユナイテッド・アーバン取得物件②(第25期)

浦和ロイヤルパインズホテルでございます。
これはさいたま市の浦和駅の近方にございます、196室のフルサービスのホテルでございます。こちらも非常にユニークなホテルです。
もともと浦和市の市役所の跡地を再開発した物であり、施設の一部はまださいたま市さんが保有しており美術館、あるいは駐車場を運営されております。
宿泊客はさいたま市にあります企業の支店への出張者がメインという事ですが、
近くにある浦和レッズのサッカースタジアムでの試合、また埼玉アリーナのコンサートイベント開催時に、
関係者・観客の方、更には最近ではインバウンドの需要も対象となっております。
更に地元の諸団体、あるいはリピーター客が、宴会場・レストランを利用するなど、地元に愛されている象徴的なホテルだと思います。
賃料体系はやり固定+GOP連動となっておりますが、那覇に比べますと高低比率が高いという事で、安定した収益を得ていく事をメインとした物件と考えております。

取得物件③(第25期及び第26期)

ユナイテッド・アーバン取得物件③(第25期及び第26期)

まず左上にございます上野の商業施設でございます。
上野の中でもメインストリートの中央通りに面しており、とにかく非常に賑わっている場所でございます。
このような立地を活かし、携帯ショップ・英会話学校・エステ・居酒屋など様々なバラエティーに富んだテナントさんが入っておりますので、
中長期的にも安定した収益を確保できる物件と考えております。
真ん中は先ほども触れましたけれども、開発型のホテル案件への優先出資証券の取得でござます。
本件は、安田不動産さんが福岡の天神エリアで開発中の宿泊特化型ホテルの優先交渉権の取得する為に、
優先出資者であるSBCの特定優先出資証券を5%ほど取得したものでございます。
これは来年の初夏に建設が終わってホテルが開業予定ですので、その後、安定稼働の状況を見極めた上で優先交渉権を奉仕する形となります。
その為物件の取得が先になりますけども、今後とも希少性のある良い物件であると判断できれば、こういった方法も考えていきたいと思っております。
一番右は、今期になってから取得しました川越の物流倉庫でございます。
一部上場してます3PLのSBSホールディングさんの子会社が自社使用の為に開発した物件であり、仕様的には天井高・あるいは床荷重・床スパン・トラックバースが1~2階にあるとかですね、汎用性の高い物流倉庫でございます。
今回SBSさんが使用し続けるリセールさんのリースバックですね。
我々SBSさんから取得をし10年以上の長期契約が結ばれておりますので、非常に安定収益に帰する物件と考えております。

物件売却(第25期)及び配当準備積立金

ユナイテッド・アーバン物件売却(第25期)及び配当準備積立金

物件売却、及びそれに伴う利益の内部留保についてでございます。
3物件の売却につきまして、先ほどから申し上げておりますように8億5000万円の物件売却益を計上致しました。
旧日本コマーシャル法人さんからの2物件につきましては、
いわゆる税務上の簿価が会計上の簿価よりも大きいという事から、税務上で売却による損失が発生致しました。
税務上の課税取得が減少する為、導管性要件を充足する範囲内で会計上の一部を内部留保する事が可能となったという事でございます。
中長期的な視点に立ちましてUURの運営という事から、この大半を配当準備金として留保をさせて頂きました。
この結果、現在の配当積立準備金は右下にございますが、9億5600万円となっております。
このような形での内部留保が可能になりましたのは、合併時に旧日本コマーシャルの資産を約3割ほど簿価を下げて取得をさせて頂いた事が要因になっております。

外部成長の軌跡

ユナイテッド・アーバン外部成長の軌跡

ポートフォリオ・サマリー

ユナイテッド・アーバンポートフォリオ・サマリー

過去のトラックレコードでありますが、現状119物件で5830億円の資産規模となっております。
資産アセットクラスごとに色分けをしておりますが、非常にバランスが取れた資産構成になっておると考えます。
黄色で示しておりますホテルのセクターは、少し前まで10%規模でしたが今現在20%弱まで伸びております。
今後も内部成長の牽引役になっていけるんじゃないかと考えております。

ポートフォリオ収益力の推移

ユナイテッド・アーバンポートフォリオ収益力の推移

継続保有物件における賃料の動向

ユナイテッド・アーバン継続保有物件における賃料の動向

上の段の表でございますけども、ポートフォリオ全体の利回りの推移を記載しております。
25期はパシフィックマーク江坂の大口テナントの退去に伴う埋め戻しは終わりましたが、フリーレント等があり若干利回りが下がっております。
26期、今期については新宿ワシントンホテルの客室の改修が終わり、4月からはフル稼働に戻りました。
先ほど申し上げた江坂のフリーレントが一部空けるなどのプラス要素もありますが、
碑文谷ショッピングセンターの大規模なテナント更新・リニューアル工事という事で6ヶ月間全く賃料が入らないという形になります。
その為どうしても利回りが下がるという事になっております。
27期はリニューアル工事が終わりまして、新テナントによる賃料増に伴い収益増という事で、27期はまだ収益が上がるという風に計画をしております。
下の段はポートフォリオの稼働状況・稼働率を示しております。
この中のオフィスは濃い緑色で示しておりますが、25期末で97.1%に回復し、今後も大体このような水準で推移していけると考えております。

資産運用の概況①

ユナイテッド・アーバン資産運用の概況①

資産運用の概況②

ユナイテッド・アーバン資産運用の概況②

用途別の前期である25期の概表でございます。
まず商業については、大宗順調に推移しておりまして、いつかの都心型の商業施設は賃料の増額改定という事も実現しております。
碑文谷につきましては、また後でご説明をさせて頂きます。
次にイオンモール宇城ですね。
熊本の地震の影響を受けたという事で、一部の天井が剥離、また電気空調関連設備工事の破損の影響があり一時的に店舗の閉鎖をしておりました。
しかし先月の6月末に補修工事が完了して、7月からは全店での営業を再開しております。
また、地震に関わる影響と致しましては、一部の修繕費・賃料という所で25期の実績、そして26期の予想の中で全てこの中で盛り込み済みでございます。
それからオフィスについては、先ほどの江坂のテナントさんが抜けたという事で94.7%の稼働でスタート致しました。
埋め戻しも終わり、先ほどを申しましたように97.1%の稼働となっております。
そして芝520ビルについては、主要テナントが退去した後のリーシングを行っており、
今複数社と最終の協議と手続きを行い、埋め戻しが進んでいるという状況でございます。
またオフィス全体のレントギャップとしては、前期は4%のネガティブギャップがありましたが、当期末については約2.4%という所まで縮まっております。
そしてホテルにいては大宗順調に推移しております。新宿ワシントンホテルについては、改修工事が終わり、4月からフル稼働という所でございます。
また後で詳しくご説明申し上げます。
住宅にいてはも大宗順調・高稼働で推移しております。
またその他の中で物流施設とありますが、幾つかの既存テナントさんと賃料増の交渉をとり、
実際に交渉出来たところ、または実質最後の詰めを行っているところが幾つかございます。

個別物件TOPICS

ユナイテッド・アーバン個別物件TOPICS

新宿ワシントンと碑文谷についてご説明申し上げます。
まず新宿ワシントンホテルの本館ですが、前回ご説明いたしましたので省略・割愛させて頂きます。
3月末で予定通り客室関連の改修工事が終わり、4月から新たな賃料体系という風になっております。
ご覧のように26期のNOIは、25期対比で約2億強の増加を見込んでおります。
27期には新しく賃料体系の中に、変動というものも入れておりますので、変動によるアップサイドも期待できると考えております。
続きまして碑文谷ショッピングセンターについてでございます。
築40年が経過し、今後の中長期的な資産価値の維持とみせまして、
40年間お使いになってらっしゃいましたダイエーさんとの定期資産契約が満了を迎える結果となりました。
ダイエーさんとの契約を終了させて、大規模リニューアル工事を行う事にしたものでございます。
空調関係・変電所関係・外壁のリノベーションなど建物を全面的に改修するという事で、今ちょうど工事に取り掛かっております。
一方、ダイエーさんの後継テナントという事で、考えられる複数の幾つかにお声掛けを致しました。
原稿の年度賃料よりも上回る提案を頂き、その中で一番経済条件が良かったイオンリーデルさんを後継テナントとして選定をさせて頂きました。
11月から新契約がスタート致しまして、12月~12月の中旬に開業をされる予定でございます。
との事で工事期間中にあたる第26期はテナントさんがいない事、修繕費がかかるという点でUUR全体としても減益となりますが、
新賃料が発生します12月の中旬からは、これまでの賃料よりも大幅増の賃料になると考えております。
原価償却費も増えますが、それを吸収したう上で、現状よりも高い収益を見込めるような物件になると考えております。

財務の状況①

ユナイテッド・アーバン財務の状況①

財務状況でございます。
基本的に良い環境が続いております。ここで赤字で金利状況を示しておりますが、
今後も借り換えをする中でもう少し低下していけると考えております。

財務の状況②

ユナイテッド・アーバン財務の状況②

LTVについて上部に示しております。
25期末の時点では物件の取得等があり、総資産LTV46.6%、そしてLTVは41.3%となりました。
今後の借入金の返済は、後部増資させて頂いた代金などにより、総資産で42%、それからLTVで47.2%まで下がる見込みです。
答弁はこのような金融緩和状況が続くという風に考えておりますが、
ユナイテッドアーバンの上場以来の基本方針でございます保守的な財務体制を維持し、
総資産LTVに関しては40%の半ば代でコントロールしていきたいと考えております。
下の段は一口あたりの分配金の推移でございます。
ご覧のように5年前のM&A以降、負ののれんを軌道的に使いながら安定配当すると同時に、収益改善を行いながら25期は3000円の配当金を実現致しました。
今後もこのように右肩上がりで増えやしていくと考えております。
これにつきましてはまた後でご説明させて頂きます。

財務の状況③

ユナイテッド・アーバン財務の状況③

財務による指標、格付け、それから借入先でございます。
借入積算につきましては前期より2行増えまして、33行さんから借りをしておりますが、
色々ご協力を頂きまして、この場をお借りしまして金融機関の皆様にもお礼を申し上げたいと思います。

第26期・27期の業績予想の概要

ユナイテッド・アーバン第26期・27期の業績予想の概要

それでは業績予想と今後の運用をお話し申し上げたいと思います。
まず業績予想でございます。
2期先まで従来通り対比しておりますが、26期は3000円、27期は3120円です。
当期利益の所は比較しながらご説明させて頂きたいと思います。
まず第26期ですが、当期純利益は77億9100万円となり前期と比べますと12億9800万円、約13億円の減でございます。
この一番大きな要因は、先ほどから申し上げております碑文谷の大規模リニューアルに関わる収益減、
そして売却益が8億5000万円程でしたので、それが無くなるという事が一番大きな要因かと思います。
これらの大きな減要素を除きますと、約7億円の増益となっております。
この主要因は25期に取得致しました新規物件のフル起用、
そして先ほどのオフィス江坂のフリーレントが一部空ける内部成長によるものでございます。
その結果、1口あたりの当期純利益は2638円というなりますが、
負ののれんを使わさせて頂き、前期である25期と同じ3000円という風に想定をしております。
27期については、当期純利益は91億4900万円となり、前期対比13億5800万円の増益を想定しております。
その主要因として大きなところでいうと、碑文谷が改修後に新テナントの営業がスタートするという事、
そして新宿ワシントンホテルの変動賃料を一部見込めるという事等がございます。
よって1口あたりの当期純利益は3098円という風に考えております。
それに足す事ですね、この起用に開始する負ののれんの均等償却です。私共は50年100回と考えており、
これによる影響として22円を加算し、3120円の配当と想定をしております。

今後の分配金及び負ののれんの使用について

ユナイテッド・アーバン今後の分配金及び負ののれんの使用について

今後のDPUのイメージとしてご説明させて頂きたいと思います。
一番左はちょうど1年前となる23期末ですけれども、2900円からスタートし現状25期で3000円の配当。
つまり過去1年間で約3.4%のDPUの成長を致しました。
それが今後の27期予想として、1年間でいきますと約4%の成長と考えております。
今後の4%について、今回ご説明させて頂きました様々な内容を実行する事により達成すると考えております。
私共はM&Aをした時に6分割しておりますので、3000円ということは分割前で行くと1万8000円。
1万8千円代を安定していると考えると、かなりの高収益であると考えては良いのではないかと思いますが、28期以降も安定して伸ばして行きたいと考えております。
これからご説明いたします外部成長・内部成長それから財務面とこの3つの観点を推進する事で、安定的に目指していきたいと考えております。

外部成長

ユナイテッド・アーバン外部成長

外部成長でございます。
相互型のリードとという特性を活かし、用途地域限定せず、
色んな物件をいろんなアセットクラスからその時に合わせて厳選投資しているという事でございます。
右に取得手法の多様化との事で字が小さくて恐縮ですが、色んな手法を駆使しながらこれまで取得してきております。
例えばブリッジファウンド、売主様との親密なリレーション、ホテル案件でのオペレーターチェンジ、開発案件への関与などですね。
このように色んな手法を取りながら外部成長を続けてきております。
それで過去5年間、2011年の11月期から毎期どれくらいの物件を、どのようなアセットで買ったかという事を下図で示しております。
平均しますと1年間あたり435億円という、約400億円強を毎年平均して物件を取得しております。
これはスポンサーパイプライン丸紅からの物件でございますが、大半は第3者の売主さんから取得してきているという事でございます。
今に始まった訳ではございませんが、取得環境は非常に厳しいという状況です。
マルチの広い相互型リードという事でアドバンテージを活かしながら、
我々の既存のポートフォリオの目線、特に償却の利回りでいくと4%強という事ですが、
その辺を意識し堅持しながら、目線を変えず積極的に今後も取得をしていきたいと考えております。

内部成長

ユナイテッド・アーバン内部成長

次に内部成長でございます。
左に各用途毎の運用方針と書いておりますが、やはりこれをすれば内部成長が伸びるという方法はございません。
1つずつ着実に出来る事をやっていくという中で、まだ伸ばしていける要素があるという風に考えております。
特にホテルにつきましては、先ほども申し上げたように前期はこの1年間でかなり物件数を増やしております。
その点についてまとめてみました。
全部で15物件、部屋数ですと4899室と約5000室を保有するというような状況になっております。
賃料体系については、元々は固定型の賃料でやってきましたが、それに加え変動賃料、あるいはステップアップの賃料といった賃料体系を増やしております。
また元々固定型がメインであった新宿ワシントンホテルのように、何らかの機会で変動制を導入するというような事も考えております。
変動型の賃料体系となるホテルの現状は、左図にて黄色枠で示しておりますが、2477室と約5000室の半数程が変動型のホテルです。
今後は積極的にアップサイドを狙っていける体制を整えていけると考えております。

財務運営

ユナイテッド・アーバン財務運営

そうしましたら3番目に財務運営の状況でございます。
有利子負債でございますが、これは言うまでもございませんが、上部に去年と今年の借り入れを比較しております。
約30別室程下がったコストで、今年は借入れているという状況でございます。
今後も今の状況がしばらくは続くと思っておりますが、借り入れコストを削減していけるという中で、DPUの成長を1つの要因に出来ると考えております。
下部には内部留保の活用を記載しております。
これも繰り返しとなる為申し上げませんが、色んな形で負ののれん、そして配当準備積立金、この辺を軌道的に使わせて頂きたいと思っております。
今申し上げた色んな要素を複合させ、実際に実行していくという事。
そうする事で27期の3120円の後についても、安定的にDPUを伸ばしていける要素を揃える事が出来たと思っております。
これについてはより具現化していきたいと思っております。
という事で今後とも引き続き中長期的に安定的な収益確保を通じ、投資したものの利益の最大化を目指す事、
そして私共の上場以来のポリシーをより更に発揮したいと考えております。
皆様の色々なご支援・ご意見頂ければと思いますので、今後とも宜しくお願い致します。
ご清聴頂きありがとうございました。説明はこれで終了させて頂きます。

ユナイテッド・アーバン投資法人のIRはこちら
http://www.net-presentations.com/8960/20160713/flashplayer.html

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