【ケネディクス商業リート投資法人】第2期(2016年3月期)決算説明会

【ケネディクス商業リート投資法人】第2期(2016年3月期)決算説明会

皆さんおはようございます。ただいまご紹介にあずかりました浅野でございます。本日はお忙しい中ケネディクス商業リート投資法人第2期決算説明会にお越しいただきまして誠にありがとうございます。最初に私から30分ほどご説明させていただきまして最後にQAセッションに移れればと思いますのでよろしくお願いいたします。目次をご覧ください。

第2期(2016年3月期)決算説明会

ケネディクス商業リート第2期(2016年3月期)決算説明会

最初にセクション1「高まる生活密着型商業施設の重要性」ということで昨今の小売マーケットのトレンドについて簡単にご説明させていただきます。その後セクション2「2016年3月期の運用状況」、セクション3「成長戦略の着実な実行」についてご説明させていただきます。

生活密着型商業施設への重点投資

ケネディクス商業リート生活密着型商業施設への重点投資

上場以来、繰り返しになりますけども当リートの最大の特徴は日本唯一の生活密着型商業施設重点リートであるということでございます。他の商業リートさんはどちらかというと4ページの右側のグレーのボックスにあるようなリージョナルショッピングセンターやアウトレットモールもしくは都心の高額のブランド専門店等、週末型で比較的大規模なアセットを主な投資対象にしているのに対し、当リートは左側のブルーのボックスにあるようなネイバーフットショッピングセンターやスーパーマーケット、コミュニティショッピングセンターのような食品等の生活集品を主に扱い足元商圏をターゲットとし、且つ来店頻度の高い商業施設に投資をするというのが大きな違いでございます。また当リートはGMS単独店には投資をしないというのもひとつの特徴でございます。

商業施設のボリュームゾーンを形成する生活密着型商業施設

ケネディクス商業リート商業施設のボリュームゾーンを形成する生活密着型商業施設

また当リートは「ニッチなセクターにフォーカスしていますね」と言われることが多いのですが、実はこの生活密着型商業施設は商業施設マーケットのボリュームゾーンを形成すると我々は考えております。例えば需要面では商品の支出総額に対して食品や生活集品が占める最寄品のシェアは全体77%になります。また投資対象エリアとしては我々がメインの投資対象エリアとしている四大都市圏近郊に居住の方は日本列島全体の55%にあたります。物件の店舗数の面でも大規模小売店舗立地法の申請数で1万平米以下、我々の投資対象の中小規模の商業施設が占める割合が全体の92%というようにまさにボリュームゾーンを形成しているセクターであることがお分かりになると思います。このボリュームゾーンに唯一フォーカスしているJ-REITであるといえます。

生活密着型商業施設の重要性の向上

ケネディクス商業リート生活密着型商業施設の重要性の向上

更にこの生活密着型商業施設は小売マーケットの中でますます重要性を向上させております。その背景として現在の小売マーケットにはふたつの大きなトレンドがあります。ひとつが高齢化社会の更なる進行・四大都市圏への人口集中化に伴い商圏の小規模化が挙げられます。ふたつめが消費者のニーズの多様化に伴いGMSから専門店で買い物をする需要の変化でございます。右上の表を見ていただきますとこの20年間でGMSのシェアは減少しているのに対し、代わりに食品スーパーをはじめとする各種専門店が大きくシェアを伸ばしていることがお分かりになると思います。GMSは元々60年代後半にダイエーの創始者である中内さんがダイエーという業態で1箇所で全ての商品がそろうことを売りに始められました。その後ジャスコさんやニチイさん・マイカルさんのように80年代にGMSが台頭し全盛期を迎えました。ただ90年代以降に洋服のユニクロさんやドラッグストアのマツキヨさん、ニトリさん・ABC-MARTさんのように各商品のナショナルチェーンの専門店が台頭してきました。またこれらのナショナルチェーンストアは商品ラインナップが豊富で且つ魅力的な価格で販売するため消費者のトレンドがだんだんとGMSから専門店で買い物をするようになってきました。結果、GMSは1階の食品売り場ではそこそこ物が売れるが2階以上のフロアでなかなか苦戦が続いているというのが現状でございます。また今商業施設に求められるポイントとして利便性の高さが合わせて言われるようになっております。

生活密着型商業施設の高い利便性

ケネディクス商業リート生活密着型商業施設の高い利便性

下の欄に高齢者の消費行動のアンケート結果がございます。昨今の消費者の方は週に3,4回、多い方だとほとんど毎日買い物をするという方が半分以上いらっしゃいます。また平日に近くで1番よく買い物をするお店は食品スーパーが挙げられておりますし、徒歩や自転車でアクセスするという方が7割強にのぼります。今の商業施設に求められる機能はより近くで高い頻度で買い物をする際の買い物のしやすさというものが求められています。内容としては車がとめやすい平面駐車場がある・エレベーターでの上下移動ではなく1層もしくは2層の回遊性の高い低層の建物である・徒歩や自転車での好アクセスというものが求められる傾向にあります。先ほどの商圏の小規模化・GMSから専門店への流れというこのホリマーケットのトレンドは当面続くと思われております。また集客力の落ちてきた一部のGMSなどもこれからはスクラップしてNSC化や上層階を専門店化するというように施設形態を変えてくることも考えられます。当リードとしてはこの小売マーケットの流れに上手く乗って成長していければと考えております。

第1期決算発表日(2015年11月12日)以降の運用サマリー

ケネディクス商業リート第1期決算発表日(2015年11月12日)以降の運用サマリー

2016年3月期の状況ということで先日の第1期決算発表日以降の運用サマリーを申し上げます。外部成長については1月にライフ西天下茶屋を自己資金で取得、そして今年4月に2回目の公募増資により7物件を追加取得し計286億円の追加取得をいたしました。物件の選定にあたっては商圏人口動態や人口密度の高さに注目して当リートのコンセプトにマッチしたそのエリアで勝ち組になる案件群を取得できたと思っております。また内部成長面では当リートのひとつの売りである未消化容積を活用した建物増築の第1号案件としてロゼオ水戸が昨年の11月末に無事竣工いたしました。また本日の新たなご報告として増築の第2号案件としてウニクス伊奈における飲食店棟の増築を昨日付で意思決定しております。これは後ほど詳細申し上げます。テナントの入れ替えによる最適化におきましても第2期件数ベースで86%が同条件以上で更改ができております。テナントの売り上げ動向としては第2期の昨年同決日の我々のヒアリングベースで把握できているポートフォリオの売り上げは全体で平均102%の実績となっております。ちなみに昨年4月から9月末の上半期は104%強で推移しており、第2期は暖冬の影響等で11月・12月に一部冬物商品が伸び悩み102%になっております。しかし4月から今年の三末の通期では103%と一部GMSの店舗での苦戦が報告されている中ではこの生活密着型商業施設で構成される当リートのポートフォリオは堅調な推移であったと考えております。またCAPEXの有効活用とLED導入やコスト削減等のNOI増加も実績として残させていただいております。財務戦略面では2回目の公募増資を4月に実施いたしました。これによりLTVが従前の42.7%から42.5%と若干微減しております。また巡航でLTVは40~45%の範囲でマネージメントと思っておりますが45%までの取得余力ですと55億円から77億円まで余力が少し上がっております。ちなみにこの取得余力77億円を今の平均NICAP5.2%の案件を仮に追加したとするとDPUで更に230円ほどアップ、また仮にその半分の38億円相当を取得すると115円ほど更にDPUをあげる余力があると理論上はなります。また分配金においては左下の通りでございます。第2期ではこの度6,846円で着地しております。前回三末に公募増資を発表した時にアップデートした第2期の金額が6,800円でしたので46円アップになります。また上場時に第2期の予想配当金が5,434円でしたので実績としては上場時比で約26%あげることができたということになります。第3期・第4期の分配金については先日の2回目の公募増資時に発表しました数字を据え置きましてそれぞれ5,865円、第4期が5,897円とさせていただいております。巡航DPUはIPO時点からの推移を下に書いておりますが2回目の公募増資を終えて今年買った案件の公租公課費用化した後の巡航ベースのDPUとしては5,738円とさせていただいております。IPO時の4,600円と比較しますとこの14ヶ月で約25%あげることができたことになります。1口当たりNAVはこちら記載の通りでございます。

貸借対照表の概要

ケネディクス商業リート貸借対照表の概要

第2期の貸借対照表でございます。第2期は1回目の公募増資において約400億円強の固定資産の追加取得がありましたので資産合計は1500億円強となっております。また新規の1回目の公募増資で借り入れも行いましたので負債合計が約700億円となっておりまして、LTVとしては42.7%となっております。

損益計算書の概要

ケネディクス商業リート損益計算書の概要

また第2期の損益計算書ですが余日との差ですと1月にライフ西天下茶屋の取得をしたこと、またダウンタイム等による賃貸事業収入の差分等で営業収益としては予想費4億3,700万+55億4,100万円となっております。水道光熱費の改善等もございまして営業利益ベースでは28億2,600万円となっており、結果第2期の1口当たりの分配金としては6,846円となっております。第1期比ですと568円の減少になっておりますが、これは第1期は昨年2月10日から9月末で運用期間が233日と少し変則的に長い期で、6ヶ月で日数調整しますと2期は1期と比べて増収・増益となっております。

業績予想:第3期(2016年9月期)

ケネディクス商業リート業績予想:第3期(2016年9月期)

第3期の業績予想としては先日の2回目の公募増資で取得した新規7物件の収益が寄与してきます。一方で昨年取得した既存の物件の固定資産税の費用化が合わせて反映されます。差し引きで営業利益ベース1億1,700万円+29億4,300万円、当期純利益ベースで24億7,200万円と予想をさせていただいております。詳細は右側の変動要因をご覧ください。

業績予想:第4期(2017年3月期)

ケネディクス商業リート業績予想:第4期(2017年3月期)

同じく第4期の業績予想としては同様に13ページに記載しておりますので詳細はこちらのページをご覧ください。

第2回公募増資(PO)の概要

ケネディクス商業リート第2回公募増資(PO)の概要

続きましてセクション3「成長戦略の着実な実行」をご説明申し上げます。外部成長面に関してはこれまで順調に推移ができていると感じております。
先日の2回目の公募増資で約170億円強を調達し、現状当リートの時価総額も1200億円に到達するレベルとなってきました。当リートの中期的な目標でありましたグローバルファンドインデックスであるエプラナリートインデックス入りについても昨今の組み入れ事例と比較しても遜色ない時価総額レベルになってきましたので、場合によっては次回のアップデートで当リートも同インデックスに組み入れされる可能性もあるのではと期待しております。

ポートフォリオの概要

ケネディクス商業リートポートフォリオの概要

IPOから現状におけるポートフォリオの概要でございます。まい時点で18物件800億円でスタートした当リートですが、この14ヶ月で40物件、資産規模は約2倍の1,587億円まで伸ばすことができました。また特筆として鑑定NOI利回りは従来5.5%から現状で5.4%とほぼ維持できておりますし、償却後NOI利回りにおきましてはむしろIPO時よりも0.1%増えて現状4.4%というポートフォリオの構成となっております。稼働率につきましても当リートはマルチ型の案件が多いためテナント数が403テナントと多いのが特徴なのですが、そのため稼働率99.7%と高稼働を維持できていると考えます。

本投資法人のポートフォリオの特徴

ケネディクス商業リート本投資法人のポートフォリオの特徴

当ポートフォリオの特徴としては一言で申しますと、物件とテナントの分散が非常に効いたポートフォリオであると考えます。上場時に比べますと2回目の公募増資実施後、上位5物件比率が33%と減少しております。当リートは中小規模の商業施設を中心に投資しますので今後この物件の分散はより進行してくると思います。テナントにおいてもマルチ物件比率が多いこともありまして上位10テナント比率が4割を切っており、同じくテナントの分散も効いてきております。商業施設タイプ別でもNSC・都市駅前型等を中心に生活密着型商業施設のコンセプトは今後も変えていくつもりはございませんし、また四大都市圏比率80%と人が集まってくる・人口動態が安定しているエリアを中心に投資していくスタンスは今後も変えないつもりでございます。

第2回公募増資に係る新規取得資産について(1)

ケネディクス商業リート第2回公募増資に係る新規取得資産について(1)

先日の公募増資においては物件の選定にあたっては立地と人口動態にこだわりました。日本の人口は残念ながら全体では右下がりですが、先日の国勢調査にもあるように今の人口動態のトレンドとしては都市集中化がより進んできていると思われます。全体では減っていますが都市近郊エリアにおいては人口増加エリアが多くあり、我々としては人口の集中が進んでいるエリア、人口動態が増えているもしくは人口密度が相応にあるところの物件を厳選取得しております。先日の7物件の新規取得案件は全て足元商圏が増加しているエリアの物件を選定いたしました。

先日の公募増資で取得した8物件の概要でございます。8物件中4物件がスポンサーもしくはサポート会社からの取得、残りの4物件が運用会社独自ルートでの取得となっております。そのうち6物件が相対取引というのが特徴でございます。入札で高値競争になりがちなマーケットですが、我々としては工夫をしてなるべく競争にさらされずにフェアバリューで物件を取得していきたいと考えております。

当リートはパイプラインとしては当リートのアクリーション部隊以外にスポンサーケネディクス及び3サポート会社からのルートがあるというのが大きな特徴でございます。ライフ亀戸店などはスポンサーケネディクスのM&Aの手法を用いて物件を押さえることができました。リートだけではできなかったディールであったと思いますし、サポート会社からも引き続き順調に物件の供給が見込まれます。また今後の展開としては左下にあるようにスポンサーではケネディクスも生活密着型施設の開発に重点投資をするということで現状2,3件の開発案件が具現化しつつあります。早いものでは来年の春以降に竣工してくると聞いているのでこういった新築の案件も今後期待できると考えております。

成長のロードマップ/中期目標

ケネディクス商業リート成長のロードマップ 中期目標

中期的な成長のロードマップとしては上場後3年以内に2,000億円というのを上場時から掲げておりました。現在上場後15ヶ月が経過しまして1,587億円まできており非常に順調に推移していると思います。上場1年が経過しまして当リートの認知度も不動産マーケット及び小売マーケットでだいぶ上がってきており、最近ではテナントさんのほうから新規物件のご相談・オフバランスのご相談が来るようになってきております。現状パイプラインはロングリストベースで1,000億円ぐらいきておりますがその中でも当リートのコンセプトに合致した勝ち組の案件だけを厳選しておりまして次の案件群としては比較的角度の高い案件群ベースで200~300億円ぐらいが見えてきております。先ほど申し上げましたとおりこの生活密着型商業施設は小売マーケットのボリュームゾーンでもありますし今後もパイプラインは順調に行くのではと思いますので年間400億円取得というのも十分実現可能かと考えております。すこし前倒し気味で2,000億円達成もできるのではと考えております。

能動的な商業施設マネジメント

ケネディクス商業リート能動的な商業施設マネジメント

続きまして内部成長面のお話でございます。当リートの運用体制の特徴としてはマスターPMを前案件受託しまして外部のPM任せにせずに社内のPMチームも現場に頻繁に出向くことで現場に近いオペレーションを心がけております。結果として迅速的なオペレーションが実現できており、最近ではテナントとの直接のコミュニケーションによりテナントさんとのリレーションが非常に具体化してきて良好になってきております。また内部成長の施策としては未消化容積を活用した建物増築ですとかテナント入れ替え・売上歩合賃料・CAPEXの有効活用等を通じて少しでも収益力の向上につなげられればと思っております。当リートはこのサイズですのでDPUの伸びはどちらかというと外部成長が成長ドライバーかと思います。内部成長によるDPUの伸びはそこまで大きくないかもしれませんが、ただ内部成長していくという姿勢は今後も大事にしていきたいと考えております。

未消化容積を活用した建物増築による内部成長

ケネディクス商業リート未消化容積を活用した建物増築による内部成長

未消化容積を活用した増築ということで第1号案件ロゼオ水戸ですが、この案件は昨年11月末に無事竣工いたしました。3億7,100万円の投資に対して約4,000万円強のNOIアップが実現して、鑑定評価額も97億8,000万円から107億円に上がっております。投資リターンとしては11%を実現しております。

ウニクス伊奈における飲食店棟の増築

ケネディクス商業リートウニクス伊奈における飲食店棟の増築

ウニクス伊奈において飲食店棟の増築をいたします。ウニクス伊奈はヤオコーさんを中心とした埼玉県にあるNSCでございます。このヤオコーさんはヤオコー全店舗の中でベスト5に入る売り上げという好調店でございますが、しいてこのNSCの課題を申し上げますと少し飲食テナント系が弱いと入居テナントからも言われておりました。そこでケネディクス不動産投資顧問・ピーアンドディーコンサルティングと協業してリーシングをした結果、ある飲食テナントさんが出店を検討していただけるということで今回この敷地内に増築棟を出店いたします。建築費総額1億700万円に対して想定増加NOIが約1,300万円弱ですので、投資リターンとしては12%を実現できると考えております。鑑定評価額も調査価額として竣工すると約2億4,000万円アップと聞いております。スケジュールとしては7月下旬に確認申請、9月中旬に着工、1月中旬には竣工・引渡の予定でございます。当リートとしてはこういった増築をできれば年1,2件行いたいため、第3号案件・第4号案件も潜在的に平行して検討しているところでございます。

賃料動向及び賃貸借契約の概要

ケネディクス商業リート賃料動向及び賃貸借契約の概要

賃料動向等ですが当リートの歩合賃料は全体の6.2%でございます。4月から9月の昨年同決日の売上歩合賃料は103%で推移しておりました。ただ下半期に暖冬の影響とまた一部のテナントが固定賃料に切り替わったことがあり通年ではほぼ100%のレベルとなっております。賃料更改においても第2期に更改価格が37件ありましたがその86%強で同条件以上の更改ができました。小割区画が多かったのでDPUに与える影響はほとんどないのですが、ただテナントをこまめに入れ替えることは施設の鮮度にもつながるため今後積極的に行いたいと思っております。当リートはマルチテナントが56%で右下にあるとおり今後、定期建物賃貸借契約の満期が来るタイミングがそれぞれ物件ごとにあるので戦略的に前広にこのタイミングでリノベーション等をいれて少しでも収益アップにつながるように心がけたいと考えております。

Eコマース抵抗力

ケネディクス商業リートEコマース抵抗力

Eコマース抵抗力という意味でも当リートの構成としては右上の通り食品や2番目のその他物販にはドラックストア等が入りますが、サービス系等で構成されております。特に食品は右下にあるとおり全体の食品マーケットの中のEコマース比率は0.6%しかございません。やはり日本人の方は口に入れるもの、野菜やお魚やお肉等は鮮度を見て実店舗で買うという傾向がありそれは今後も続くと思います。当リートは大半の案件で食品スーパーが入っております。やはり食品スーパーがポイントでして、スーパーがしっかりしていれば来店動機・来店頻度につながります。そして帰りに衣料店やドラッグストアに寄ってついで買いをしていくということで生活密着型商業施設は比較的Eコマース抵抗力が高いと考えております。

CAPEXの有効活用

ケネディクス商業リートCAPEXの有効活用

CAPEXの有効活用としても色々な施策を実行しております。まずブルメールHAT神戸では床材の張り替えやサイン改修・トイレ改修等を行いました。また同案件においてはBMコストの削減も行いまして年間520万円ほどの削減が実現できております。またブルメール舞多聞においてもオリジネーターの方はワックスが必要な床材を使われていましたが、先日これを張り替えましてワックス不要の床材に変えました。他のリノベーションも合わせて行い、結果この床材の張り替えでBMコストとして340万円ほどの削減が実現できました。またLEDにおいても第2期で八千代と神戸において全体で7,000万円ほどかけてLED化をいたしまして、約20%約1,400万円の光熱費の削減につなげることができました。アシコタウンあしかがでは無事シネマタウンもオープンしており今後の集客力アップにも期待が寄せられております。

フルルガーデン八千代の運用ハイライト

ケネディクス商業リートフルルガーデン八千代の運用ハイライト

当ポートフォリオで1番大きな案件であるフルルガーデン八千代についてお問い合わせをいただくことが多かったのでこの機会に状況についてご説明させていただきます。当案件は東葉高速鉄道村上駅前にあるイトーヨーカドーと専門店等で構成されるCSCでございます。足元商圏は左下にある通り3~5km圏で約1,2%増加しているエリアでございます。また北側の16号沿いにGMS単独店であるイズミヤさんがあったのですが、この6月上旬に閉店を発表されており、これによって当案件への集客力アップも期待できると考えております。右上ですがGMSが入居しているだけで「大丈夫ですか」と言われることがありますが、我々はGMSに専門店モールが付随されているものはお互いに相乗効果を呼ぶことができて業態としては安定していると考えております。昨今不調といわれているGMSの大半は築年の経ったGMS単独店で、専門店モールがあることで集客力アップは維持できています。当案件も十分その収益力はあると思っております。またイトーヨーカドーさんにおいて当案件の場合の八千代店は全店舗の上位30%に位置する年間売上高の高さと聞いておりますし、賃料負担も5%程度と非常に良好でございます。最近は店長さんの権限も強化されて商圏に適した商品構成をして売り上げは上向きと伺っております。イトーヨーカドーさんは当案件で少しですがネットスーパーもされておりますが、この店舗から配送されておりEコマースの売り上げも実はこの当店舗の売り上げの一部となっております。そういった意味では当案件のイトーヨーカドーさんについてはまったく問題はないと考えております。どちらかといえば専門店モールの一部のテナントがマーケットとマッチしないところが出てきておりますので2017年・2018年に定期建物賃貸借契約の満期がくるタイミングで少しリノベーションをかけることも考えていければと思っております。

MONA新浦安の運用ハイライト

ケネディクス商業リートMONA新浦安の運用ハイライト

新浦安のMONAでございます。当案件はJR新浦安駅前ペデストリアンデッキに直結した都市駅前型の案件でございます。こちらも足元商圏が4~5%伸びており且つ所得層も非常に高いエリアでございます。このマーケットの特徴としては右側の中段になりますが足元商圏の近隣住民の方がひとつのターゲットになるのは当然ですが、隣接にビルファンドさんと一緒に区分所有で持たれているオフィスエリアもあり、オフィスワーカーさんによる夜の飲食のニーズやランチのニーズ等もございます。また北側に東京ディズニーランド向けのホテルがふたつあるためインバウンドのお客さんのニーズもあり、当店舗内のマツモトキヨシなどで外国人さんによる大量買いも見受けられるため足元商圏・オフィスワーカー・インバウンドの3つの要素がターゲットになる特色性のあるマーケットでございます。ただ現状は少しアパレル系テナントが多い構成となっており十分このマーケットを活かせていないと思っております。2018年3月期までに全体の6割の区画が定期建物賃貸借契約の満期を迎えるため、我々としてはこの3つの足元の深いポテンシャルを活かしたMD構成に仕上げるリノベーションを行えればと現状考えております。

ケネディクス商業リートCSR活動及び環境への配慮

ケネディクス商業リートCSR活動及び環境への配慮

CSR・環境面でございます。去年の10月に環境方針も制定しDBJ Green Building認証の好物件も取得しているため今後もこの取り組み姿勢は継続していきたいと考えております。また欄は小さいですが、地域コミュニティの活性化を我々は非常に大事にしております。吉川マルシェというのはウニクス吉川で行っているイベントですが、音楽教室さんが入居しておりお子さんたちが皆さんの前でエレクトーンの発表会をしたり右側のロゼオ祭りで納豆早食い大会を行ったりしており、お金をかけなくてもちょっとしたアイディアでこうして地元の方と盛り上げることができます。ロゼオ祭りは非常に地元に好評で今までは年1回でしたが今年から年2回の開催になり、こういった取り組みで地元に愛される店作りを行うことでリピーターも増え売り上げ増につながるためこの姿勢は大事にしていきたいと考えております。

財務ハイライト

ケネディクス商業リート財務ハイライト

最後は財務面でございますが、32ページの通りでございます。平均残存年数4.9年と比較的金利が安いためなるべく長めに返済しております。左下の通りきれいに分散していると思います。格付についてはIPO時の資産規模800億円の時にJCRさんからシングルAを頂いておりました。ただ今年になってケネディクスグループのオフィスリートがA+フラットからポジティブに、またケネディクスレジデンシャルリートもシングルAフラットからポジティブにそれぞれアウトルックで上がっており、我々も外部成長とトラックレコードも積み重ねているため今年のアップデートではできればワンノッチ、少なくともアウトルックで少し格上げになればと考えております。

少し駆け足になりましたが、私からは以上となります。ありがとうございました。

ケネディクス商業リート投資法人のIRはこちら
http://www.net-presentations.com/3453/20160520/flashplayer.html

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