【いちごオフィスリート投資法人】2016年10月期(第22期)決算説明会

【いちごオフィスリート投資法人】2016年10月期(第22期)決算説明会

本日はご多忙のところ、本投資法人の2016年10月期決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。わたくしはいちご投資顧問株式会社オフィスリート本部長のフカサワと申します。従来はオリイがご説明差し上げてたんですけれども、今期からはわたくしの方がご説明させていただきますので、よろしくお願いします。

決算ハイライト

いちごオフィスリート決算ハイライト

早速ですが、始めさせていただきたいと思います。
まず決算数値の細かいご説明に先立ち、今期の取り組みを簡単に振り返りたいと思います。今期は外部成長戦略としては資産規模の拡大と戦略的な資産入れ替えの推進を内部成長戦略としては継続的なNOI向上とブランディングの強化をそれぞれ目標に掲げ運用を行ってまいりました。本年5月に総額300億弱の中規模オフィス13物件を取得するとともに9月にはいちご横須賀ビルの譲渡、翌10月にはいちご渋谷宇田川町ビルの取得を決定しております。前期の4物件売却とあわせて資産規模の拡大と資産入れ替えを通じたポートフォリオ強化を同時並行で推進し、着実な外部成長を実現いたしました。稼働率についてはいちごオフィスブランドによる競争力強化を通じて10月末で98%を超える水準に達し、また、オフィス物件について増額件数35件、平均増額率プラス6.9%と着実に増額改定を積み上げ年率2%以上の内部成長を実現しております。また、継続的な内部成長を支えるいちごオフィスのブランディング強化においてはテナント満足度調査をこの8月に実施し、テナントニーズに即した改修計画を策定するとともに具体的な要望事項については適時適切に対応してさらなるテナント満足度向上及び信頼関係の構築を進めているところです。また、この一連の資産入れ替えを通じて公募増資による90億円弱のFET調達、200億円程度の新規借入を行うとともに相対的に金利の高い借り入れの期限前弁済を行っております。これらを通じてLTV余力の有効活用による資本効率の追及、借入金利の低下を進めるとともに金利をヘッジすることで外部成長をサポートいたしました。また、今期から期あたり2億円の配当積立金の均等取り崩しを開始しております。このような取り組みの結果として売却益を考慮したいわゆる巡航EPUは一千六百とび二円と前回と比べ着実に成長し今期の分配金についても期首の予想を上回り一千九百とび四円、前期比プラス164円と大きく伸長いたしました。

2016年10月期 決算

いちごオフィスリート2016年10月期 決算

今期の決算数値はご覧の通りです。当初の予想と比べると営業収益が若干下振れしております。これは、内部成長が着実に進捗したものの日本橋いすと渋谷道玄坂等の都心の物件について高い賃料単価にこだわってフリーレントを大目に付与したため期間収益が減少したことが主な要因です。一方で省エネ効率の高い個別空調の導入、燃料費単価の下落により予想以上に水道光熱費収支が改善し営業利益はほぼ計画通り、経常利益当期純利益については金融関連コストの削減により上振れいたしました。これに、配当積立金の均等切り崩し額を上乗せするとともに分配金に影響を与えた一過性の費用については従来通り配当積立金をとりくずしして結果、一口あたり分配金を1,904となりました。

2017年4月期 予想

いちごオフィスリート2017年4月期 予想

続いて足元の2017年四月期についてですが分配金については1,910円を予想しております。この期はリファイナンス等の残イベントの予定はなく、また収益に大きな影響を及ぼすような解約予告等ははないので既存テナントの一定の入れ替えを想定して稼働率が安定的に推移することを前提とした保守的な予算を策定しております。終わりました今期実績との比較では物件入れ替え、及び内部成長の通期寄与による営業収益の伸長、営業外費用の減少の影響が新規取得に伴う一部物件の固都税の費用化による増加、及びインセンティブ報酬の発生とその他費用による発生を吸収し、経常利益、当期純利益を押し上げる予想です。特にポートフォリオの実力をあらわすN OIについては今期実績に対して一億強増加する見込みであり足元の収益力は着実に向上していると考えております。

2017年10月期 予想

いちごオフィスリート2017年10月期 予想

2017年10月期については分配金1,920を予想しております。この期は金額は僅少ですが返済期限の到来する借入金の折り返しがありますのでリファイナンスコストを一部織り込んでおります。また、今のところ四月期同様収益に大きな影響を及ぼす解約予告等はないため、一定の入れ替えを想定し、稼働率が安定的に推移することを前提に保守的な予算策定を行っております。2017年4月期予想との比較ではついに付与したフリーイベントが段階的に賃料発生していきますので営業収益の着実な伸長が今年取得した物件の固都税の費用化による増加分を吸収し、その他、営業費用の減少とともに経常利益、当期純利益を押し上げる見込みです。

財務ハイライト

いちごオフィスリート財務ハイライト

財務関連の指標をまとめております。一口当たりFFO、一口当たNAVも着実に成長しております。また、今期は約200憶の新規借入を行いましたが調達にあたっては借入金の固定化、借入期間の長期化を進め、財務の安定性を強化しながら平均借入金利の削減に努めて参りました。この金融環境であれば、財務安定性に配慮の上でLTVの余力を活用して資本効率を高めることが投資に近しの向上に寄与すると考え。若干、LTVの水準をあげております

安定した分配金の成長(連続増配-J-REIT-No.1)

いちごオフィスリート安定した分配金の成長(連続増配-J-REIT-No.1)

以上により増配記録は継続しております。J-REIT最長の13期連続増配を実現いたしました。今後も着実な分配金の取得を目指していきます。

投資主価値の着実な向上(巡航EPUの成長推移)

いちごオフィスリート投資主価値の着実な向上(巡航EPUの成長推移)

また、分配金の基礎となるEPUが着実に成長しております。当社の定義する当期純利益から売却益のみを控除したいわゆる巡航EPUですが、足元では1,602であり、翌々期の2017年10月期においては1,690円と着実な成長を見込んでおります。巡航EPUの着実な成長とともに各種積立金の取り崩しを含めたいわゆる分配金の上乗せ分は縮小傾向にあります。将来的にはDPUが巡航EPU、プラス均等取り崩し相当額になることが分りやすいですし、望ましいと考えております。

1口当たりNAVの大幅上昇

いちごオフィスリート1口当たりNAVの大幅上昇

また、一口当たりNAVも着実に成長しております。5回の公募投資、取捨入れ替えを通じて収益成長が見込める優良な中規模オフィスのポートフォリオの構築が進み、また、グランディング戦略を通じて内部成長戦略が進捗した結果、期待利回りの低下とともに足元の含み益は百七十七億円と拡大し、一口当たりNAVもこの三年間で30%以上成長しております。

稼働率、平均賃料単価の推移

いちごオフィスリート稼働率、平均賃料単価の推移

さて、足元の運用状況ですが、10月末の稼働率については98%代にタッチし、直近開示した11月末時点のオフィス稼働率も98.5%と高稼働率を維持しております。今期は渋谷エリアなど高い賃料単価を狙った結果前期に比べてフリーレント多少多めに付与した結果で経済的な稼働率は横ばいで推移しております。平均賃料単価については新規物件の取得により、全体としては低下しておりますが継続保有物件ベースでは前期比0.9%アップと着実に上昇しております。

内部成長の進展①:既存テナントの賃料改定推移

いちごオフィスリート内部成長の進展①:既存テナントの賃料改定推移

既存テナントとの賃料改定ですが今期は更新を迎えたテナントの約16%に対して増額改定を実現しております。前期は大型テナントの増額改定があったため、今期については割合、金額ともに若干減少おりますが件数については前期に比べて大きく伸びており、また、2017年4月期以降に更新を迎えるナントに対してもすでに今期と同額程度の増額幅を実現しております。増額に向けて交渉中の案件も相当数ありますので、当面はこの増額改定が継続するものと考えております。

内部成長の進展②:新規成約における賃料増額

いちごオフィスリート内部成長の進展②:新規成約における賃料増額

空室部分の新規成約についてです。今期も都心部を中心に増額入れ替えが進み、入れ替えを行った区画の約半分において増額入れ替えを実現しております。今期は通常に比べて退去率が11%と高かったため全体として入れ替えが進み月額賃料の増額幅については前期比プラス300万円と大幅に伸長いたしました。

内部成長の進展③:年率2%以上の賃料収入アップ

いちごオフィスリート内部成長の進展③:年率2%以上の賃料収入アップ

このような一連の取り組みにより内部成長は着実に進捗おります。昨年目標として掲げた年率2%以上の賃料収入アップについてですが昨年10月末時点の月額賃料との比較で年率3.2%の上昇を実現いたしました。要因については稼働率の上昇の影響が一番大きいのですが増額入れ替え、増額改定が着実に積みあがっており今後、この増えた賃料収入の通期費を通じて分配金水準を着実に押し上げていく見込みでございます。

中期的目標に向けた「成長戦略ロードマップ」

いちごオフィスリート中期的目標に向けた「成長戦略ロードマップ」

続きまして、今後の成長戦略についてお話ししたいと思います。
昨年公表した労働マップでございます。ステージ6に入りました。ステージ5に掲げた各アクションプランについては有言実行を着実に進めてまいりました。始まりました2017年4月期については一口当たり分配金の安定的な成長を目標として掲げておりますので引き続きアクションプランに沿った形で中期的目標に向けて着実に前進したいと考えております。外部成長戦略、内部成長戦略については後ほどご説明するとしてまず財務戦略についてご説明します。財務戦略としてはできるだけ早い時期にシングルA安定的取得できるよう発行体格付向上に向けて様々な取り組みを実施していきます。また、グローバリンディクス組み入れに向けた各種準備の推進、さらに国内外のきかん投資家様、個人投資家様向けの各種IR活動を積極的に行い、新規開拓裾野の対応化を通じて有能性のさらなる向上を進めていきます。

好機を捉えた資産入替によるポートフォリオ拡大と質向上

いちごオフィスリート好機を捉えた資産入替によるポートフォリオ拡大と質向上

外部成長戦略です。足元のオフィスの売買物件については一部高値警戒感が上昇されておりますが取引件数は引き続き高水準で推移しており好調を維持していると認識しております。資金調達の環境も引き続き安定しており今期実績でもご説明した通り足元の賃貸マーケットの堅調と不動産価値を支える物件キャッシュフローに関しては引き続き力強さ力強さを感じております。金融マーケット等の外的な要因を注意深く見守る必要はありますが目先不動産価格が上昇するような外因は特段みあたりませんので当面は今の状況が継続すると予想しております。このような中、外部成長戦略としては引き続き売却の好機と認識しておりますので昨年来の資産入れ替えを継続してポートフォリオ拡大と質の向上を同時並行で進めて参ります。資産規模については2,300億を目指しながらも拙速な規模拡大を追及するのではなく分配金向上に寄与する好立地の優良物件を厳選取得していきます。売却についても今のところ積極的な活動は行っておりませんが用途の以下を問わず内部成長余地が限定的な物件をピックアップし入れ替えを推進していきますまた、引き続き低金利環境が継続すると認識しておりますのでリファイナンスが本格化する2018年4月期まではこのような資産の入れ替えを通じて資金の入れ替えも行い借入期間の長期化金利固定化財務基盤の強化を進めながら借入余力の活用、金利コストの削減を推進して外部成長をしっかりサポートしていきます。今後の金融マーケットを注意深く見守る必要がありますが投資主価値の向上に寄与する可能性があれば多少LTVの水準を引きあげて資本効率を高めていくことも柔軟に検討していきたい、このように考えております。

資産取得後の収益向上

いちごオフィスリート資産取得後の収益向上

私共はここ数年積極的に中規模オフィスを取得しポートフォリオ拡大と質の向上を進めてきました。取得後速やかにビル名称の変更建物管理使用等の見直しを通じていちごオフィスのブランディングの推進を進めるとともに戦力的な改修工事を通じて物件競争力の強化テナント満足度の向上を進めて参りました。このような取り組みを通じて二年前に取得した物件については稼働率が順調に上昇し月額賃料合計も、着実に増加しております。特に昨年5月に取得した十二物件についてはこの一年間で月額賃料が5%程度上昇しており確実な内部成長を実現しております。今後はブランディングの浸透とともにこうしん期の到来した既存テナントとの増額改定交渉を本格化していきます。このようなアプローチを通じて高稼働率の維持平均賃料単価のさらなる上昇を目指し内部成長を推進していきます。好立地の中規模オフィスを適正な利回り目線で取得して財務戦略と合わせて内部成長を実現する、取得後、戦略的な改修工事を実施しブランディングの浸透を通じて物件競争力を高めていく。その過程で入居テナントの皆様との対話を通じて店子と大家の信頼関係を構築し入居テナントの皆様にはしっかりご評価していただく、そしてその対価として賃料をしゅうじし内部成長を実現する。伸ばした収益については投資主の皆様にしっかり還元をして皆様のご期待に応えていく。この循環モデルを継続していくことがいちごの成長戦略であります。我々が考える好立地とは単なる駅地下の業務集積度の高いエリアということではなく例えば主要な幹線道路沿いに立地してアクセスが良く駐車場の確保が容易な営業所向きのエリア、例えば大学病院、大企業本社、官公庁等の周辺に立地し特定のテナントニーズが見込めるようなエリア、などなど多岐にわたると考えております。我々はこのような独自の目線で物件を正しく評価し多様な投資機会を確実にものにしていきたいと考えております。このような戦略の元この11月に渋谷宇田川町に所在する中規模オフィスを取得しております。

好機を捉えた資産入替によるポートフォリオ拡大と質向上

いちごオフィスリート好機を捉えた資産入替によるポートフォリオ拡大と質向上

本物件は渋谷センター街を抜けた若者が集まり繁華性の高いエリアに近接し渋谷駅から徒歩7分と若干駅から距離もありますし、純然たるオフィス立地とは言えないかもしれません。しかしNHKや大規模再開発地区に近接しておりこれらをめがけた特定のニーズが十分に見込まれ我々としては今後の発展性を評価して本物件の取得を決定しております。購入当初は稼働が70%を切る水準でしたがその後速やかに人心活動を開始し本日現在すべてのフロアで入居申込書を受領しております。契約前ではありますが鑑定評価と比べると15%程度上回る単価で申込書を受領しており今後のアップサイドにつながるものとして楽しみにしております。

強力なスポンサーサポートの活用

いちごオフィスリート強力なスポンサーサポートの活用

このような成長戦略を支えるのはスポンサーによる強力なサポートがありこの強力なサポートを享受することができるのが本投資法人の強みです。現状のスポンサーパイプラインは着実に増加しております。スポンサーが所有するオフィスビルは約700億程度。東京都心部を中心に主要な政令指定都市等に所在しております。スポンサーとの協議にはなりますがウエアハウジング機能を活用して提示適切なタイミングで今後取得することを検討していきたいと思います。次に内部成長戦略についてご説明させていただきます。

賃料適正化

いちごオフィスリート賃料適正化

オフィスの賃貸マーケットについては急激な為替の変動、将来のオフィスの再利用供給等の懸念により一部先行きの不透明感が醸成されていると認識しております。しかしながら中規模オフィスに関しては供給は限定的であり時給ギャップは当面はタイトに推移すると思われ、また、マーケット賃料についても足元の運用状況にかんがみると当面は好調をキープすると予想しております。特に2018年以降のオフィス供給については大半が大規模オフィスビルであり中規模オフィスに入居するテナントの方々とは価格帯、面積帯ともに大きく異なりますので多少の二次的な影響は受けるかもしれませんが、中規模オフィスの中で競争力をしっかりと確保することでその影響を最小限に抑えることができると考えております。このような認識のもと内部成長戦略としては将来の予測不確実性にも十分配慮し増額改定交渉の前倒し、物件の競争力を高める改修工事の前倒し等の柔軟な対応を心がけていきます。内部成長余力をしめす賃料ギャップは引き続き低水準で推移しており既存テナント賃料の下落圧力は緩和傾向と認識しております。今期同様マイナスギャップが生じている既存契約については賃料適正化に向けた交渉を積極的に推進しプラスのギャップが生じている既存契約については少なくとも現状維持を目指して交渉を行います。

テナント入退去の推移

いちごオフィスリートテナント入退去の推移

テナント入退去の推移を記載させていただいております。弊社がすでに受領している解約予告は面積ベースで全体の2.5%程度と例年に比べて少なくこの四月期は空室が低水準で推移する見込みです。多少フリーレントを付与したとしても全体に与える影響は軽微ですので高めの賃料単価を狙うなどメリハリをつけた運営を心がけて行きたいと思っております。

着実なリースアップの推進

いちごオフィスリート着実なリースアップの推進

この4月期の注力案件はご覧の通りです。東京都心部が中心ですので個別物件ごとにリーシング戦略を策定し増額入れ替えの推進、早期リストアップを目指していきます。特にこの4月期で一番大きいものは一番上にございますいちご三田ビルでございます。来年の3月までご入居されていますけれどもスリーフロアお借りいただいておりましてこれが来年出ることになります。ここの部分につきましてはまだテナントさんもいらっしゃるんですけれども共用部分の改修工事、トイレ、エレベーターホール等についても工事を実施済みでごさいます。すでにきれいにした状態でリーシングを始めているとそういう状況でございます。後のほかの物件についてはご覧の通りでとにかく前倒しで着実に進めていきたいという風に考えています。

「いちごオフィス」ブランディング(ハード)

いちごオフィスリート「いちごオフィス」ブランディング(ハード)

継続的な内部成長を支えるいちごオフィスのブランディングの強化も引き続き推進していきます。すでに実施済みのビル名称の統一、推進中の外壁サイン設置、クリスマス、ハロウィン等の季節装飾やイチゴマットなどによるおもてなしの演出をつうじてさらなる認知度の向上、サービスレベルの向上を推進していきます。

「いちごオフィス」ブランディング(ソフト)

いちごオフィスリート「いちごオフィス」ブランディング(ソフト)

特にソフト面においてはいちごグループ独自の建物管理仕様の制定、建物管理会社の統一を実施済みで全国どこででもいちごオフィスのサービスを受けられるような体制を構築しております。また、地震時のエレベーター停止時の緊急事態に備えた対応としてエレベーター内の防災キャビネットの順次せっし、テナント様向けのいちご傘の貸し出しの推進等きめの細やかな運用をこころがけテナント様に選んでいただけるビルオーナーを目指していきます。本年4月に発生した熊本地震では震災の翌日に一級建築士等を中心とした当社社員が現地入りし、現場対応、テナント様向けの物資の提供や搬入支援を行いました。入居テナント様や現地管理会社様と一体となって実施した一連の支援活動については非常に多くの方に喜んでいただき、我々にとって大きな励みになりました。

「いちごオフィス」ブランディング(CAPEX)①

いちごオフィスリート「いちごオフィス」ブランディング(CAPEX)①

テナントニーズの定期的な把握、それに即した日々の運用の改善はブランド戦略上非常に重要だと考えておりますので定期的な満足度調査の実施、テナントニーズに即した改修工事の企画立案、テナント様との対話を通じて日々の運用を行うこととし、信頼関係の構築に努めていきます。なおこの8月に実施したアンケートでは特に空調に関する要望事項が多かったため大宮、笹塚、池之端等において空調改修工事を順次推進していく予定でございます。

「いちごオフィス」ブランディング(CAPEX)②

いちごオフィスリート「いちごオフィス」ブランディング(CAPEX)②

実施したアンケートのテナント様のニーズを踏まえた上でこういった形で改修計画を企画立案しております。本投資法人には現状減価償却費を含め年間20億円程度のノンキャッシュコストがありそのうち年間10億円程度を改修工事に充ててきました。この豊富なキャッシュフローを裏付けとして計画的な改修工事を実施し他の中規模オフィスとの差別化を推進できることも本投資法人の強みの一つです。今後もこのような戦略的なキャペックスを継続しテナント満足度向上を強力に推し進めていきます。

運用効率の推進

いちごオフィスリート運用効率の推進

本投資法人は積極的な資産規模の拡大を通じて物件数も86物件と増加しており日本でも有数の中規模オフィスの大家となりました。以前から全物件について統括建物管理会社、いわゆるファシリティマネージャーを一社選定し、いちご独自の管理仕様の統一、そしてその決定を進めるとともに規模のメリットを生かしてクオリティコストのコントロールを実施してきました。今後も消耗品、OAフロア等の集中購買いわゆるPPSの切り替えを通じたさらなるすいどうかいねつとうの改善を進め運用効率を高めていきます。このような取り組みも継続的な内部成長を支える重要な施策と考えておりますのでブランディング強化と合わせて推進していきます。なお、お手元の資料の31ページ以降にアベンディックスとして各種データー等をお付けしておりますので後ほどご参照ください。最後になりますが私たちはご説明申し上げた収益成長のサイクルを通じて投資主の皆様のご期待に応えていくことはもちろんのこと日本の成長を支える中小企業の皆様に優良なオフィスインプラを提供し社会貢献していくことで一企業としても益々の成長をしていきたいと考えております。以上、簡単ではありますが2016年10月期の決算費と今後の成長戦略についてのご説明とさせていただきます。本日はありがとうございました。

いちごオフィスリート投資法人のIRはこちら
http://www.net-presentations.com/8975/20161215/flashplayer.html

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