【MCUBS MidCity投資法人】2016年6月期(第20期)決算説明会

【MCUBS-MidCity投資法人】2016年6月期(第20期)決算説明会

ただいま紹介にあずかりました、資産運用会社MCUBS MidCity株式会社、松尾桂です。皆様お忙しいところ、また、昨夜の激しい雨も上がり夏らしい夏を迎えました暑い中、当投資法人、2016年6月期第20期決算説明会にお集まりいただき誠にありがとうございます。本日はわたくしより25分程度、第20期の決算説明並びに2016年12月期第21期、2017年6月期第22期の決算見通しについてのご説明を申し上げ、その後皆様からご質問を頂戴してお答えさせていただきたく存じます。それではまず最初に、お手元にお配りしました決算短信鏡ページをご覧ください。平成28年6月期の営業収益は、前々期平成27年12月期に取得した物件の通気稼働により、前期比37%増の68億2400万円となった一方、当期純利益は取得物件にかかる費用発生等のため、前期比2.5%減の18億8800万円となりました。この結果、一口当たり分配金は前期比で見ると181円減少の7100円となりましたが、本年2月、前回の決算発表の際に公表させていただいたきしょう予想分配金6900円と比較すると20円上振れて着地することができています。これは、金利低下に伴う財務コストの低減、名古屋ルーセントタワーの匿名組合出資持分からの分配益の上振れに加え、諸費用の削減が奏功したことによるものです。当期は、物件の取得や売却を行わなかったため、財政状況に大きな変動はありませんが、借入金返済資金の一部を投手法人債発行により期をまたいで先倒しで調達したことで、総資産は約15億円増加しています。一方、6月末の鑑定評価額は、昨年12月末との比較で約41億円改善したこともあり、6月末の時価LPBは、45.8%と昨年12月末と比較して0.8%改善いたしました。次に、業績予想については、同じページの最下段をご覧ください。平成28年12月期の営業収益は、前期比2.2%増の69億7400万円。当期純利益は1.4%増の19億1500万円。平成29年6月期の営業収益は0.8%減の69億2200万円。当期純利益は1.4%増の19億4200万円を予想しています。後に述べます内部成長と財務コスト低減の効果により増益が達成できると予想しており、これにより分配金も平成28年12月期に7200円。平成29年6月期に7300円と着実な成長を継続できると考えています。第20期決算説明資料をご覧ください。

今申し上げた分配金一口当たりNAVの推移について2ページに御示ししました。一口当たり分配金は2014年12月期第17期を底に着実な成長軌道を描いています。内部成長と財務関連コストの改善により、2016年12月期、2017年6月期は、7200円、7300円と、今後も着実な分配金の成長を見込んでいます。分配金は三菱商事UBSレアリティが資本参画前の、2014年12月期末、5958円と、当期末7100円を比較しますと、この間19.2%成長しています。分配金とともに一口当たりNAVも着実に成長しています。同じく、三菱商事UBSレアリティが資本参画前の2014年12月期末31万7522円と、当期末36万3454を比較しますと、一口当たりNAVも14.5%と大きな成長を遂げました。昨日終値の投資口価格は36万円ですので、投資口価格に対するNAV倍率は0.99倍となっており、また、向こう2期の分配金利回りは4.0%となっています。それではまずこの成長を支えている要因のうち、内部成長施策についてご説明いたします。

2016年6月期はポートフォリオ全体では98.2%前期比プラス0.6%。マルチテナントビルでは97.2%前期比プラス1.0%と、引き続き高い稼働率を維持することができました。東京圏においてはジースクエア支部やキューブ川崎の空き区画の新規契約効果、大阪圏においては、ツイン21の既存テナント様の増床効果等により、退去面積を上回る新規契約を行うことができました。これまでの入退去率をご覧いただきますとおり、毎期一定の退去は発生していますが、協力会社となるPM会社様、リーシング会社様との連携をこれまで通りに密に取り、今後も継続して高い稼働率を維持していきたいと考えています。このような高稼働率を背景に、テナント様との賃貸借契約もうまく進捗しています。

これまで賃料改定においては減額改定が主となっていましたが、前期にようやく増額改定減額改定が同件数となり、そして当期には東京圏、大阪圏それぞれ賃貸市況の改善もあり、当期の賃料増額改定は6件、2016年12月期に3件と大幅に改善しています。ちなみに、この9件のうち、大阪圏は8件、東京圏は1件の賃料増額改定が行われました。これに加えて、新規成約賃料については、東京物件が増えた要因もあり、新規成約賃料は大きく上昇し、ポートフォリオ全体でも平均賃料単価は上昇しています。これが、ポートフォリオの着実な成長を進める要因となっています。次に、東京圏主要物件のジースクエア渋谷道玄坂、キューブ川崎のリーシング状況についてご説明いたします。

東京圏2物件の賃料単価引き上げに成功①

MCUBS-MidCity東京圏2物件の賃料単価引き上げに成功

ジースクエア渋谷道玄坂は、本年1月から3月にかけてスリーフロアのテナント様がオフィスの拡張を理由に退去いたしましたが、本期新たに2フロアのテナント様とのリーシング契約を問う物件の平均賃料単価を上回る単価でリーシングに成功し、当物件の平均賃料単価を3%上昇させることができました。現状も複数のテナント候補先様からの引き合いもあり、早期に制約できるよう、リーシング活動を進めていきたいと考えています。

キューブ川崎についても、新規契約賃料単価は既存テナント様との契約賃料単価を大きく上回る賃料単価で契約することができ、また、複数の既存テナント様と賃料増額改定を合意に至っています。この結果、キューブ川崎の平均賃料単価は3.7%上昇させることができています。19期に取得したジースクエア支部やキューブ川崎はマーケットよりも単価の低いテナントが退去されマーケット価格で新たなテナント様に入居いただくことができており、取得時の目論見が実行できています。加えて、スライドにはお示ししていませんが、内部成長の一つの施策として、運営費用の低減策も同時に地道に進めています。これまでに行いました施策の成果としては、1、保険料金の見直し。2、信託報酬の引き下げ。3、物件の運営報酬の引き下げ。4、新電力会社への切り替えによる電力料金の引き下げなども加わり、これまでに年間約5000万円の費用削減を行い、分配金水準の引き上げに寄与しています。以上のように内部成長に関しては高水準の稼働率を維持しながら、賃料単価の引き上げを図り、また同時に運営費用も低減することにより、着実にポートフォリオの収益性改善を進めてまいります。続

きまして、財務改善の取り組みについてご説明いたします。2016年6月期、および2016年12月期に実行した一連の財務関連施策についてまとめて記載いたしました。
まず、本年4月に43億円の極度ローンのリファイナンスを実行し、うち28億円については借入期間5年の長期ローンで借り換えを行い、これをスワップにより金利固定化しました。続いて、本年5月に、本投資法人初となる投資法人債5年債15億円10年債15億円、合計30億円を発行し、資金調達手段の多様化を図ることに成功しました。なお、この期間10年は本投資法人として最長の調達年限であり、また、シングルエーマイナス格付投資法人により、初回債の発行としては最長とも伺っております。この投資法人債は経済条件としても魅力的なもので、クーポンが5年債で0.34%。10年債で0.81%と金融緩和を追い風に極めて有利な条件での発行が実現できました。資金使途としては、本年4月に借り換えた極度ローンの15億円の返済並びに、本年7月のリファイナンスの一部として充当しております。そして、本期に入った本年7月には満期が到来した199億円の銀行借り入れを総額184億円。平均調達年限5.0年。平均借り入れコスト0.493%の銀行借り入れによりリファイナンスいたしました。最後に、直近昨日8月16日に公表させていただきました通り、新たに150億円のコミットメントラインを設定いたします。これにより、将来の金融ひっ迫時のリファイナンスリスクへの備えも整え、財務安定性を飛躍的に向上させることができたと考えています。再調達コストがいかに低減できたかについては7ページをご覧ください。

財務コストを低減①

MCUBS-MidCity財務コストを低減

左グラフの点は、各年における5年後の出来上がりの調達金利をプロットしたものです。昨今の金融緩和の恩恵により、調達コストは毎年提言傾向にありますが、2016年については、いわゆるマイナス金利政策の効果もあり、一段と低下させることができました。特に当主法人債も絡めながら有利な調達ができたと考えています。当方として申し添えたいのは、この負債コスト削減が単なる金利低下によって起こっただけではなく、借り入れ条件の改善も大きく奏功しているということです。棒グラフは、各年における5年ローンのTIBORスプレッド推移を示しています。おかげさまで、昨年のメインスポンサー変更以来、取引金融機関様からの熱いご支援を頂戴することができ、借入金のローンスプレッドも徐々に低減することができています。こうした借り入れ条件の改善により、有利子負債全体で見て、安定性を飛躍的に改善し、同時にコストも大きく改善することができました。

財務コストを低減②

MCUBS-MidCity財務コストを低減②

右のグラフにあるように本年7月末現在、負債の契約残存年数を昨年12月末の2.8年から3.6年に大幅に長期化することができ、財務の安定性を大きく向上させています。一方で、平均負債コストは昨年12月末の1.22%から1.07%に大きく低下改善させています。今後の財務基盤強化に向けた取り組みに関してご説明させていただきます。

財務安定性を飛躍的に向上

MCUBS-MidCity財務安定性を飛躍的に向上

有利子負債の一機当たり償還額は、現在最大で153億円となっています。先ほどご報告申し上げたコミットメントライン150億円の設定により、有事の際のバックアップ体制を整えることができたと考えています。ご覧の通り、来年2017年7月に127億円、平均金利1.150%の償還期限が到来します。来年以降もしっかりとしたリファイナンスを行っていくことで借入金利の低減を図りながら借入期間の長期化とマチリティラダーの平準化を進め、さらに安定性と経済性に優れた財務基盤の強化を進めていきたいと考えています。これまで、内部成長、財務戦略についてご説明をしてまいりましたが、それだけではなく様々な投資主価値向上への取り組みを行っています。

投資主価値向上に向けた取組を実施

MCUBS-MidCity投資主価値向上に向けた取組を実施

本日はサステナビリティの取り組み、ウェブサイトのリニューアル、海外不動産投資の検討状況についてご説明させていただきます。資産運用会社では昨年末、環境検証や責任不動産投資にかかる基本方針を制定いたしました。環境、社会、企業統治といったBSGへの配慮を投資法人でも共有して推進しています。保有物件においてはツイン21含め4物件がDBJGB認証、ジースクエア渋谷道玄坂含め2物件がCASBEE不動産評価認証を得ています。本年からはGRESBの不動産事業者に対する環境対応調査にも参加しています。また、保有物件にて環境、省エネルギー対策やエネルギー利用の効率化にも取り組んでおり、エネルギー消費量の把握並びに削減に努めております。また、本年6月末にはウェブサイトの全面改定を行いました。全ページをレスポンシブデザインとし、パソコンのみならずスマートフォンやタブレット端末からもすとれすなくあくせすできるようにしました。ポートフォリオページやサステナビリティページ、個人投資家ページなど、コンテンツも充実させています。環境サステナビリティを意識するとともに投資主の皆様に必要な情報をタイムリーに提供する体制を整えるなど、引き続き投資主価値の向上に努めるべくIR活動の強化を行ってまいります。

海外不動産投資について

MCUBS-MidCity海外不動産投資について

昨今の、昨年のメインスポンサー変更以降、新スポンサーのネットワークを活かした成長戦略の一環として投資主価値の向上に付する海外不動産投資の可能性について検討してまいりました。その中で、国内不動産を中心に構成する本投資法人のポートフォリオにとって、リスクリターン特性を向上させることができる投資対象として、高い成長性が期待でき、地理的にも気にせず、高精度面での安定性も兼ね備えたアジアパシフィック先進国に妙味があると考えています。現在、それら諸国に主要都市に所在するオフィスビルをターゲットに、10%程度のポートフォリオ構成比をめどにスタートすることを念頭に、投資スキームの検討も含めて準備を進めております。将来的には、大きな成長が期待できるその他のアジア諸国への投資も検討する可能性はございますが、これは急ぐものではございません。検討途中ではありますが、ご説明させていただきます。最後に今後の成長戦略をご説明する前に、現状の不動産賃貸市況をご説明いたします。

不動産賃貸市況

MCUBS-MidCity不動産賃貸市況

東京圏、大阪圏の不動産賃貸市況の概要についてお示ししました。東京圏は空室率がさらに低下し、2016年6月末には空室率は1.9%まで低下しています。大阪圏も空室率は4.5%と半年前と比べるとさらに低下し、賃料もわずかではありますが上昇の傾向が確認されています。大阪圏においては今後の新規供給が極めて少なく、今後も安定的な不動産市況となることが推測されています。こうした不動産市況を背景に安定した運用を行ってまいりたいと思います。

今後の成長戦略

MCUBS-MidCity今後の成長戦略

今期決算説明の結びとなりますが、当リートの中期成長戦略に変更はありません。三菱商事UBSレアリティグループが資本参画しました、2015年4月以降、597億円の資産規模の積み上げを実行し、一口当たり分配金の向上とポートフォリオ安定性を進めてまいりました。前回決算説明会でもご説明板いました通り、主に東京圏物件を追加取得することにより、テナントエリアの集中リスクを分散させ、さらにポートフォリオの安定性を進めていきたいと考えております。東京圏物件の取得環境はなかなか優しい環境ではありませんが、引き続きスポンサー、三菱事UBSレアリティの協力を得て、これまで通り源泉投資を実行してまいります。内部成長、財務戦略、それに加え外部成長により、2・3年内には一口当たり分配金8000円とし、資産規模も3000億円のリートにしたいと考えています。以上を持ちまして本日の決算説明とさせていただきます。本日はご清聴ありがとうございました。

MCUBS MidCity投資法人のIRはこちら
http://www.net-presentations.com/3227/20160817/html5player.html

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です