【産業ファンド投資法人】2016年6月期(第18期)決算説明会

【産業ファンド投資法人】2016年6月期(第18期)決算説明会

改めまして、三菱商事・ユービーエス・リアルティの辻でございます。
本日はお忙しい中、産業ファンド投資法人2016年6月期、第18期の決算説明会にお集まり頂き、誠にありがとうございます。
本日、お手元には、第18期の決算短信、決算説明会資料、アペンディックス、それとIIF加須ロジスティクスセンター取得のプレスリリースをお手元にお配りしていますので、ご確認をください。
私より決算説明会資料を使いまして、約30分程度ご説明をさせて頂き、その後、皆様方からのご質問を頂戴したいと思います。

2016年6月期(第18期)決算説明会-目次

産業ファンド2016年6月期(第18期)決算説明会-目次

まず目次をご覧ください。
皆様にテナント退去でご心配をおかけしております東雲R&Dセンターについて、最初にお話しをさせて頂き、その後、いつもの通りエグゼクティブサマリー、足元の運用状況、そして今後の運用戦略についてお話しをさせて頂きたいと思います。

IIF東雲R&Dセンターへの対応状況

産業ファンドIIF東雲R&Dセンターへの対応状況

東雲R&Dセンターへの対応に関してのご説明でございます。
右側の表にまとめております通り、研究開発ニーズに限定をせず、一棟貸しを前提として、リーシング活動を行って参りました。
前回の説明会の質疑でも申し上げさせて頂きましたが、5,000坪規模の移転は各企業様にとってですね、経営上の重要事項でございまして、急に沸き起こる問題ではございません。
この数ヶ月間、リーシング活動をした中で、中段にございますように、いくつかの具体的な移転構想のお話を頂きまして、かつ、関心もお持ち頂けた企業を確認してございます。
多くは大企業の関連会社の集約ニーズでございまして、各社の移転時期を合わせる必要があるなど、具体化への検討には長時間、時間を要するのが率直な印象でございました。
従って、IIFの分配金マネジメント上は、タイミングを合わせるのが非常に難しいという対応となってございます。
実際先月末の段階では、テナント確定をお伝えできるのではないかというところまで話が進みましたテナントさんがいらっしゃいましたが、最終のところで、経営上の重要事項だからこそではございますが、当該企業様のご判断を頂戴することができませんでした。

IIF東雲R&Dセンターへの対応状況②

産業ファンドIIF東雲R&Dセンターへの対応状況②

1つの目処としてお話しをさせて頂きました6月までは一棟貸しを前提と致しましたリーディング活動を展開、そして、7月からはですね、それに加えて現実的な選択肢と捉えながらですね、売却の活動も開始をさせて頂いています。
年内には対応を完了する考えではございます。
分配金のマネジメント上、影響の少ないリーシングが完了するか、あるいは現状融資での売却となるか、一定のリーシングを完了させた上での有利売却が可能かの3つの選択肢が現実的な対応となるというふうに考えております。
複数のテナントで構成されるテナントビルとしてのリニューアルというのは、十分可能な選択肢ではございますが、回収期間とリーシング完了までの時間を考慮すると、分配金マネジメント上の影響が大きく、また複数のテナントが入居するビルを長期的に所有するということは産業用不動産とは異なるリスクが加わることにもなりますので、産業ファンドの投資方針には必ずしも合致しないと考えまして、対応手法からは検討除外をさせて頂いております。
リーシングして継続保有する場合と、現状融資、簿価で売却をし、その資金で新規取得をした場合の影響をページ下段に整理させて頂いております。
現状賃料より25%ディスカウントをしたリーシングでのインパクトと売却資金で直近取得物件と同等の償却後利回り4.4%の代替物件を取得した場合のインパクトは、それぞれ一口辺り250円前後の減額インパクトとなります。
ポートフォリオのマネジメントで十分対応可能な水準だと考えております。
先ほど申し上げました通り、本年12月までにはリーシングか、売却かのいずれかの対応を完了する考えでおります。

東雲R&Dセンターのダウンサイドリスクへの対応

産業ファンド東雲R&Dセンターのダウンサイドリスクへの対応

リーシングか、あるいは売却入れ替えかによらず、分配金に関する2つの課題を、ポートフォリオ全体で解決する必要がございます。
1つは、今期19期に限定を致しました10月以降3ヶ月間の空室による短期的な影響と、もう1つは来期20期以降の中長期的な影響でございます。
今年1月に解約通知を受領して以降、課題に対処するために、一時的に借入れを活用して物件を購入するなど、いくつかの対策をとってございます。
1つ目の短期的な対応と致しましては、青丸2で示している対応でございます。
短期的な収入源を借入れにより取得を致しました、物件収益でカバーを致しました。
2つ目の中長期的な対応としては、赤丸1となります。
手元資金で取得を致しました浦安マシナリーメンテナンスセンター及び西宮ロジスティクスセンターの増築、そして品川ITソリューションセンターのリースアップによる収益で、中長期的に300円程度まで収入源に対応する考えでおります。

東雲R&Dセンターのダウンサイドリスクへの対応①

産業ファンド東雲R&Dセンターのダウンサイドリスクへの対応①

当方の試算ではございますが、中長期的な分配金への影響を、リーシングの場合、280円程度の減額、そして売却資産入れ替えの場合、230円程度の減額と見込んでおります。
この減額リスクに対しましては、先ほどお話した通り、3月に取得を致しました浦安マシナリーメンテナンスセンターによる収益貢献により、106円の増配と、そして従前からお話をさせて頂いています西宮ロジスティクスセンターの増築プロジェクトで61円支えることができます。
そして、今月ITソリューションセンターの空室部分のリーシングが完了致しまして満室稼働することによって、138円の増配要素となります。
東雲R&Dセンターの対応が、リーシングか資産入れ替えかのいずれの対応になっても巡行ベースでの減配要素をすでに一定程度の保管をすることができております。

IIF東雲R&Dセンターへの対応状況②

産業ファンドIIF東雲R&Dセンターへの対応状況②

今期、3ヶ月間の空室による減配要素という短期的な課題に対しては、一時的にレバレッジを高くして、大阪此花ロジスティクスセンター51%の持分と、新山下R&Dセンター、加須ロジスティクスセンターを短期資金で取得を致しまして、第19期に限定を致しました増配要素548円を生むことにより対処をしてございます。
今期19期の分配金に関しては、前回の説明会において一口辺りで最大で600円程度の負の効果がでる虞があるとご説明をし、皆様方にも大変ご心配をおかけ致しましたが、結果しては、前期18期実績の9,590円を上回る9,600円予想をだすことができました。

Executive-Summary

産業ファンドExecutive-Summary

第18期の決算と第19期業績予想のエグゼクティブサマリー、通常のご説明となります。
新規取得と致しましては、これまで通りの先行者メリットの追及に加えて、プライムロケーションの優良資産の取得を行い、資産規模は2,200億円に達する見込みでございます。
既存ポートフォリオのマネジメントにおいては、東雲R&Dセンターへの対応は現在も進行中ではございますが、品川ITソリューションセンターのリースアップについては、お約束の取得を1年半で完了することができ、分配金向上の重要なポイントとなってございます。
財務戦略でございますが、超低金利環境を活用し、16億円を10年固定にて調達致しましたが、平均適用金利は0.52%と今後の借り換えにも期待が持てる結果となっております。
これらによりページ右側にございますように、18期の一口辺り分配金は、17期実績よりも266円増加の9,590円となりました。
また19期の予想は、先ほどもお話ししましたが、9,600円を見込んでおり、12期連続の増益増配の予定でございます。
また一口辺りのナブでございますが、18期末実績は35万7,415円となり、継続的なナブの成長が実現できております。

第18期分配金実績及び第19期分配金予想

産業ファンド第18期分配金実績及び第19期分配金予想

分配金推移の増減理由をご説明を致します。
順調な内部成長に加えて、機動的な優良物件の追加取得により、継続的な分配金の向上を実現しております。
18期実績については、今年2月に公表した予想との差異、19期予想については18期実績との差異をご説明を致します。
18期実績ですが、浦安マシナリーメンテナンスの約3ヶ月間の収益費用、そして、販売管理費の減少などにより、一口あたりで40円分配金が予想より上ぶれております。
また19期の予想でございますが、東雲R&Dセンターのテナント退去に伴う減収はあるものの、新規取得の物件による増益効果、具体的には浦安マシナリーメンテナンスセンターの通期起用、7月1日に取得を致しました大阪此花のロジスティクスセンター及び横浜新山下R&Dセンターの通期起用、そして昨日プレスリリースを致しました9月1日取得予定の加須ロジスティクスセンターの4ヶ月の起用がございます。
これに加えて、西宮ロジスティクスセンターの増築効果の通期起用及び品川ITソリューションセンターのリースアップによる部分起用などにより、減収を補うばかりか、一口辺りの10円分配金を増加致しまして、9,600円の予想とさせて頂いております。
足元の運用状況と今後の対応についてのお話に移りたいと思います。
最初に既存ポートフォリオの運用のお話をさせて頂きます。

運用実績ハイライト:3C-Managementにより実現する内部成長

産業ファンド運用実績ハイライト:3C-Managementにより実現する内部成長

運用実績のハイライトを記載しております。
これまでIIFは多くの物流施設のリーシングに成功して参りましたが、今回はデータセンターや工場等、物流施設以外のリーシングを成功し、そして、川崎サイエンスセンター等で培った開発マネジメントのノウハウを活かした内部成長も実現することができました。
まずは品川ITソリューションセンター、野田ロジスティクスセンターでございます。
詳細は後ほどご説明をしますが、戦略的なリーシングを行い、アップサイドを実現しております。
次に今般取得した浦安マシナリーメンテナンスセンターでございます。
初の工場テナントのリーシングであり、既存所有者は退去、業種の異なる新たなテナントを誘致するという難易度の高いリーシングを成功し、高収益物件に仕立てることができました。
そしてこれまで同様のLEDプロジェクトも着々と進展をし、羽田メンテナンスセンター、蒲田のR&Dセンターで実行を致しました。
最後に西宮ロジスティクスセンターの増築プロジェクトも無事完了をしております。

IIF品川ITソリューションセンター:取得時の想定収益を超えるリーシングに成功

産業ファンドIIF品川ITソリューションセンター:取得時の想定収益を超えるリーシングに成功

品川ITソリューションセンターの詳細を記載を致しました。
あえて空室のある物件を取得致しましたが、アナリスト説明会の方で公言を致しました通り、1年半を経て、リーシングが完了を致しました。
地下1階と1階、2階の一部、520坪という大変難易度の高いリーシングではございましたが、天井高5.7メートル、BCP対応、アクセスの良さなどの施設の強みにニーズがマッチするテナントの誘致に成功を致しました。
都心物件であり、取得時の満室予定での利回りの目論見は5.4%としておりましたが、想定を上回る条件で誘致ができましたので、リーシング後の利回りは6.2%となり、収益性を大変改善することができました。

IIF西宮ロジスティクスセンター増築プロジェクト

産業ファンドIIF西宮ロジスティクスセンター増築プロジェクト

西宮ロジスティクスセンターの増築プロジェクトは、本年5月計画通りに竣工をしております。
物件全体の取得価格は、約8億6,000万円増加を致しまして、規模が大きくなり、施設の流動性が高まることにより、鑑定評価の還元利回りも10ベース向上をしております。
そして竣工すると同時に、既存棟も契約期間を延長し、鈴与様との20年間の定期建物賃貸借契約を締結しております。

賃貸借契約の満了への対応について

産業ファンド賃貸借契約の満了への対応について

賃貸借契約の満了への対応についてお話をさせて頂きます。
今後5年以内に契約満了を迎える施設は、全体の33.6%となっております。
18期の満了テナントは4件、19期の満了テナントは先ほどの東雲R&Dセンター、そして20期は2件となってございます。
控え時の内容を除きまして、20期までの主な5件を下の表にまとめてございます。
相模原R&Dセンターは1年間の自動更新中ですが、テナントであるマイクロメモリジャパン様にとっても、基幹施設であるとして、継続利用の御方針と伺っております。
先方とは現在の自動更新ではなく、新たに長期契約ができないかの協議をさせて頂いております。
厚木のロジスティクスセンター3ですが、2017年1月に5年間の定期借家契約が満了することを踏まえまして、現テナントと協議を重ねさせて頂きました。
結果、同等の経済条件で、新たに5年間の定期借家契約を締結しております。
厚木のロジスティクスセンターについては来年の定期借家契約期間満了に向けて、現テナントと協議を開始しております。

賃料改定の状況

産業ファンド賃料改定の状況

賃料改定でございます。
18期に5件、19期に3件ございます。
まず18期ですが、羽田、西宮は皆様もよくご存知の通りです。
三鷹のカードセンターの賃料は同額改定となりました。
三鷹については、ご心配の声も聞こえておりましたが、テナント様からは移転する考えはないと、私自身が直接お伺いをしております。
尚、契約期間は2019年2月28日までと、残り約2.5年ございます。
また三郷ロジスティックセンターも同額改定となっております。
相模原は先にお話しした通りでございます。
次に、19期ですが、蒲田のR&Dセンターは後ほどお話しをさせて頂きますが、習志野ロジスティクスセンターの底地は、同額の改定となってございます。
29期以降の施設は、今後交渉が始まる予定でございます。
ページ下段には、今後のアップサイドオンリーの契約や、増築工事によるアップサイドの概要を記載させて頂いております。
前回の説明会から追加したものとしては IIF蒲田R&Dセンターにおいて、照明設備のLED化を行いまして、電気料削減効果の一部をテナント様と分け合うことによって、IIFは賃料増額という形でのメリットを頂戴しております。
次に、財務戦略に移りたいと思います。

増加を続ける含み益

産業ファンド増加を続ける含み益

IIFの含み益の推移を記載しております。
18期末時点で、含み益は351億円、含み益率は16.9%に達しております。
加えて、流動性の高い物流施設の含み益は30%にも達しておりますので、流動性の多寡に限らず、新しいアセットプラスへの投資ウェイトを拡大できる体質となっております。
今後とも独自のCRE提案により、競争を回避しながらIIFらしい取得を試み、そして、他社が追随し流動性が増して、後、含み益が増加するという流れを繰り返して参りたいと思っております。

長期安定的な財務基盤

産業ファンド長期安定的な財務基盤

産業ファンドではALMに基づく財務運営を心がけて長期安定したポートフォリオに合わせて、長期安定した財務体質を構築するように心がけており、格付けはAA、安定的でございます。
長期固定化することで、金利変動リスクや短期的なリファイナンス等に左右されない調達構造であり、また公募増資時においても一定のLTB水準を維持しております。
先ほど申し上げたような先行者メリットの顕在化により時価ベースのLTBは低下をしております。
こうした長期安定した財務体質を維持することは、更なる資金調達コストの改善と借入れ余力の維持向上につながります。
今回、東雲R&Dセンターの一時的な減収を賄うために、一時的にレバレッジをあげて物件取得をしておりますが、こうした柔軟な対応ができるのもIIFの長期安定した財務体質だからこそでございます。

長期安定的な財務基盤②

産業ファンド長期安定的な財務基盤②

直近の資金調達コストと財務指標を記載しております。
ネガティブ金利導入以降、各リートでは、好条件での借入れを実行しておりますけども、産業ファンドでも本年4月、好条件での借入れを実行しております。
右上の表をご覧ください。
借入額16億円を10年固定で調達を致しましたが、適用金利は0.52%となり、この1年間で調達コストは0.5%低下をしております。
最近の物件取得のための一時的な短期借入金の増加により、加須ロジスティックスセンターの取得を含めた9月1日時点の主要指標の状況は、平均借入残存期間が4.3年、固定比率が91.1%、簿価LTBが53%、時価LTBで45.8%となります。
LTBは少し上昇を致しますが、十分マネジメントできる範囲だと考えております。
ページ下段に、マチュリティーラダーを記載しておりますが、コミットメント・ライン枠200億円を確保し、長期ゾーンでは、機能返済金を100億円以内に抑え、安定的なマネジメントを心がけております。
また直近19ヶ月に、借り換えを予定している411億円の借入金は、適用金利が1.3%であり、この金融環境が継続すれば更なる収益向上につながる借り換えを行うことができます。
続きまして、外部成長に触れたいと思います。

第17期以降の取得資産一覧①

産業ファンド第17期以降の取得資産一覧①

順調に物件取得は進んでおり、東雲R&Dセンターの減収分を補うと共に、更なるポートフォリオの分散を図っております。
17期以降、優先交渉権確保済みの物件を含み、7物件、約200億円の物件を積み上げて参りました。
工場研究開発施設としてはスポンサー三菱商事の有力関連会社であるメタルワングループから、浦安マシナリーメンテナンスセンターの底地を取得致しました。
また大阪此花ロジスティクスセンターというプライムロケーションの優良資産も厳選して取得をしております。

第17期以降の取得資産一覧②

産業ファンド第17期以降の取得資産一覧②

取得資産の一覧を示しております。
17期以降新たに取得した7物件、160億円の平均NOI利回りは5.4%、償却後で4.8%となっており、鑑定評価額は175億円程度ですので、含み益は15億円、含み益率は9.5%となってございます。
また優先交渉権を確保した物件も合わせた合計約200億円としては、平均NOI利回りが5.3%、償却後で4.6%と昨今の厳しい取得競争の環境下の物件取得としては高い利回りの取得でございます。
平均賃貸借契約期間も28年と安定的でございまして、これまで同様、産業ファンドらしい所得となってございます。
18期以降、取得が確定を致しました個別物件の特徴をいくつか紹介したいと思います。

【第18期以降の新規取得資産】IIF加須ロジスティクスセンター

産業ファンド【第18期以降の新規取得資産】IIF加須ロジスティクスセンター

ヘルスケア、ベビー用品製造卸販売の大手、ピップエレキバンで有名なピップ株式会社様の北関東の基幹物流施設、加須ロジスティクスセンターでございます。
ピップ様の不動産流動化と長期継続利用ニーズを捉えたCRE提案による取得となってございます。
当然ながら同社の重要拠点であり、10年不解約の定期賃貸借契約を締結しており、継続性に秀でた案件となってございます。

【第18期以降の新規取得資産】IIF大阪此花ロジスティクスセンター(準共有持分51%)

産業ファンド【第18期以降の新規取得資産】IIF大阪此花ロジスティクスセンター(準共有持分51%)

ユニバーサルスタジオジャパンにほど近い、大阪此花という好立地に位置する佐川急便株式会社様の関西エリアの重要拠点でございます。
大阪都心部からわずか6キロ、高速道路の出入り口と貨物駅が共に至近に位置する大変優良な立地でございます。
最寄りの安治川口駅は、大阪府内に4つあるJR貨物駅の1つでございます。
同駅とJR東京貨物ターミナル駅との間を、佐川急便様の専用の貨物列車が毎日運行をしております。
安治川口駅至近の本施設は、佐川急便株式会社様にとって、なくてはならない重要な施設となっております。
普通借家契約ではございますが、残存期間は11年を残し、中途解約不可との取り決めがなされている案件でございます。
今回は準共有持分51%を取得致しましたが、残る49%の持分についても優先交渉権を確保している案件でございます。

【第18期新規取得資産】IIF浦安マシナリーメンテナンスセンター(底地)

産業ファンド【第18期新規取得資産】IIF浦安マシナリーメンテナンスセンター(底地)

東京ディズニーランドにほど近い、浦安マシナリーメンテナンスセンターの底地は、メタルワングループの株式会社スズヤス様の資本効率向上ニーズと西尾レントオール株式会社様の拠点新設ニーズを捉え、産業ファンドがカップリングすることで実現させた案件でございます。
結果、産業ファンドとして2件目となる工場案件であるばかりか、ソリューションを提供している分、浦安という好立地にも拘らず、高い利回り6.1%を実現でき、含み益も26%に達した案件でございます。
前回のアナリスト説明会でお話をした通り、民間企業が保有する工場倉庫の総額は、約72.3兆円にも達しますが、その潜在する膨大な市場への足掛りを重ねることができました。

取得機会を逃さない体制整備

産業ファンド取得機会を逃さない体制整備

取得機会を逃さない体制整備に関してご説明をさせて頂きます。
昨日、決算短信や物件取得と一緒にプレスリリースをさせて頂いておりますが、IIFも上場して9年目を迎え、市場の環境変化に対応すべく、体制整備を図る予定でございます。
1つ目ですが、今回IIFのポートフォリオ内に意図的ではないものの、オフィスを所有する可能性がでて参りました。
用途が産業用不動産でないからと、慌てて売却するのも好ましくありませんし、長期固定の定期借家という契約ができれば、リスクの考え方としては、ほぼ他のアセット同様と考えられる場合もありますので、一定条件のもと継続的に保有できるように、ポートフォリオ構築方針を変更を致しました。
2つ目としては、決算期の変更でございます。
IIFは事業会社様へのCRE提案活動を行っているのは周知の通りでございますが、事業会社様は第4四半期以降に売却の意思決定を行うことが多く、これまでの6月、12月決算だと分配金に影響を与えないような増資の組み立てに苦労することになっておりました。
この度、取得機会の拡大と最適な資金調達時期を総合的に勘案致しました結果、決算期を7月、1月に変更することと致しました。
最後に、決算期変更とは別に、公募増資の時期の自由度を高くする一方で、投資口の希薄化に十分考慮し、分配金の平準化を図るという観点から、一時的に利益超過分配を導入することと致しました。

今後の投資戦略と取得パイプライン

産業ファンド今後の投資戦略と取得パイプライン

今後の投資戦略と取得のパイプラインをまとめさせて頂きました。
これまでの流動性が低く利回りの高い資産をCRE戦略提案により相対で取得していき、未先取分野の流動化を拡大していくという活動にも成果がでてきており、工場やR&Dの取得実績や検討案件も増えてきております。
加えて、これからはこれまでの外部成長の戦略の範囲を拡大することと致しました。
1つは、ポートフォリオに占める特定の資産の割合を低減するために、プライムロケーションの優良資産の取得により、ポートフォリオの安定化を図る戦略を加えることと致しました。
今回の大阪の此花ロジスティクスセンター取得の事例でございます。
そして、開発マネジメント力とリーシング力が蓄積してきたことを背景に、アップサイドポテンシャルへ着目した物件取得をより行っていくことと致しました。
今回の品川ITソリューションセンターのようなリーシングポテンシャルへの着目、未消化容積率を活用した増築へ着目したような案件でございます。
ただし、これまで通り、分配金をアクリーティブにマネージしていくと、IIFの基本方針には変更はございませんので、取得するポートフォリオとして分配金を睨みながら、取得対象を厳選して参ります。
ページ右側にございます通り、現状の検討案件としてはロングリストとして80件、2,800億円起用となっており、ショートリストとしては20件程度、アセットタイプの比率としては工場研究開発施設等が3割、インフラ施設が1割、物流施設が6割という比率となっております。
以上、私からの説明を終了し、皆様からのご質問の時間に移りたいと思います。

産業ファンド投資法人のIRはこちら
http://www.net-presentations.com/3249/20160816/html5player.html

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