【イオンリート投資法人】第7期(平成28年7月期)決算説明

イオンリート投資法人】第7期(平成28年7月期)決算説明

改めまして、イオンリートマネジメントの塩崎で御座います。
宜しくお願い致します。
本日はお忙しい中また遅い時間にも関わらず、イオンリート投資法人の第7期平成28年7月期決算の説明会にご参加頂きまして誠に有難う御座います。
お手元にお配りしているカラー刷りの資料をご覧頂きながら少しだけお時間を頂戴したく存じます。

第7期(平成28年7月期)決算説明目次

イオンリート第7期(平成28年7月期)決算説明目次

本日ご説明する内容につきましては、目次に記載の通りで御座います。
この第7期は、熊本地震という大きな災害を経験致しました。
その被害から立ち直り、今後の成長に向けてこれまでにない取り組みも進めてまいったところで御座います。
それでは早々具体的に説明してまいります。

平成28年熊本地震の影響

イオンリート平成28年熊本地震の影響

まず今回の熊本地震で被災された皆様に心よりお見舞い申し上げるとともに被災地の1日も早い復興をお祈り申し上げます。
熊本地震によるイオンモール熊本の被害状況と復旧の状況につきましては地震発生後から複数回プレスリリースでお知らせしておりますけれども時系列そして今の状況をまとめましたのが4ページで御座います。
4ページ上の表に記載して御座いますけれどもイオン九州が営業しております各店舗と専門店街、営業するモールの東部分につきましては第7期中の7月20日までに営業再開出来ております。
また各店舗の2階部分につきましては九州初のイオンスタイルに改修し多くのお客様にご利用頂いております。
次に専門店モールの西部分の西モールにつきましては来年春の営業再開に向け復旧リニューアル工事中で御座います。
1番被害の大きかったサブ各ゾーンにつきましては検討の結果一旦取壊したのちに安全性を増した形で増床も含めより競争力のある施設へと生まれ変わらす予定で御座います。
現時点で決まっている事は以上で御座いますが、詳細は決まり次第リリースしていきたいと考えております。
復旧に関する工事費用につきましては、表の中に記載しておりますが決算への影響という事で説明したいと思います。

第7期(2016年7月期)決算の概要

B列が第7期の実績で御座います。
ご覧頂きますと営業利益、経常利益は当初3月の公表値を上回る結果だったものの熊本地震の被害による特別損失52億円を計上した結果16億円の当期純損失となりました。
その結果利益配当は出来ない事となりましたけれども利益超過分配により一口1450円の配当を行わせて頂く事になりました。
熊本地震の影響により運用状況の予想につきましては去る6月23日業績予想未定とする修正を行った後7月15日に数字を開示致しました。
7月15日開示の公表値につきましては表のC列に記載の通りで御座います。
その主な差異要因につきましては一番右下にお示しして御座います。
復旧工事費用の精査見直しによりまして特別損失の金額を3億8600万円減額しておりますけれども当期損失になってしまう状態には変わりは御座いませんでした。
なお、表には記載して御座いませんけれども資本的支出につきましては7月15日公表値から1億2800万円の減額となって御座います。

無償減資及び一時利益超過分配の実施

イオンリート無償減資及び一時利益超過分配の実施

無償減資と利益超過分配について説明したページで御座います。
熊本地震の復旧に関する費用につきましては、この第7期に合理的に見積もる事が出来る金額を計上しております。
次の第8期から順行に戻れるように第7期の未処理損失を出資総額から控除する無償減資を行う事を投資法人役員会にて決議致しました。
この無償減資の実施によりまして、次の第8期から通常の利益配当が出来る見込みで御座います。
また、第7期の無配を避ける為に一時的に利益超過分配を行う事も投資法人役員会にて決議致しております。
投資信託協会のルールの上限近くまで配当する事として御座います。

これまでの取組みについて

イオンリートこれまでの取組みについて

続きまして、成長に向けた取り組みについてご説明致します。
この第7期につきましては、熊本地震の被害を受けたもののこれまでにないさまざまな取り組みも進めた期で御座いました。
外部成長、内部成長、財務といった区分に分けて何をしてきたかを時系列にまとめております。

外部成長の軌跡

イオンリート外部成長の軌跡

外部成長の軌跡で御座います。
私共はこれまで3規模目標を中期3000億円、長期5000億円と掲げて参りました。
具体的な取り組みは10ページ以降でご説明させて頂きますが、中期3000億円の目標が見えるところまでやって参りました。
今後もご期待頂けたらと思います。

優先交渉権を活用した国内資産の取得

イオンリート優先交渉権を活用した国内資産の取得

優先交渉権を活用した国内資産の取得で御座います。
熊本地震による被害からいち早く立ち直り再び成長を目指すべく早期に外部成長したいと考えておりました。
今回取得致しましたイオンモール苫小牧もイオンモール小山も競争力のある商業施設であり、収益性も高い案件となっております。
スポンサーと第三者それぞれから優先交渉権を取得したのちに、期中にリバレッジの活用により物件を取得するというのはイオンリートでは初めての事例で御座いました。
またこれまでとは違った物件取得手法をお見せ出来たと考えて御座います。
次に同じ外部成長で御座いますけれども、海外物件についてご説明させて頂きます。

4月に公表致しました、J-REIT初の海外SPCスキームを採用した本格的なモール型の大型SCを9月末に取得出来る見込みとなって御座います。
セレンバン2で御座いますけども、こちらの物件につきましてはマレーシアの首都クアラルンプールから65km程離れた新興住宅エリアに位置する物件で御座います。
実際に現地をご覧になると分かりますけれども、日本のモールと遜色ないモールで御座います。
セレンバン2の賃貸者契約で御座いますけれども、日本とは違い3年ごとにCPIに連動した賃料改定を採用して御座います。
マレーシアの経済成長を取り組む事が可能であるという事で御座います。
また修繕費、資本的支出、保険料、保有不動産に掛かる税金これは日本では固定資産税相当で御座いますけれどもこれらの賃貸事業費を賃借人負担とするネットリースの契約によりましてリスクを軽減するといった特徴も御座います。
右下に消費者物価指数の推移を載せておりますけれども、日本と比べプラスで推移している事がお分かり頂けると思います。
今後も海外資産の取得につきましては、物件次第では御座いますけれども取り組んで参りたいと考えて御座います。
なお取得スキームなど技術的なアペンディックスに記載していますので、後程ご参照ください。
次に内部成長についてご説明致します。

イオンモール甲府昭和の増床リニューアルによる内部成長

イオンリートイオンモール甲府昭和の増床リニューアルによる内部成長

イオンモール甲府昭和の増床リニューアルによる内部成長で御座います。
これまでイオンリートでは固有物件に対する資産価値の維持向上を目的と致しまして活性化投資を継続して行って参りました。
資産価値が向上する大規模リニューアルにより複数物件で賃料を上げるという実績も積んで参っております。
今期は上場が初めて増床を伴う大幅リニューアルをイオンモール盛岡で実施して御座います。
その結果、年5700万円の賃料を上げることが出来ております。
またおかげさまでイオンモール盛岡のリニューアル後の売り上げにつきましては順調に推移して御座います。
今回公表しましたイオンモール甲府昭和につきましては新しい建物を建築するという本格的な増床リニューアルで御座います。
スポンサーであるイオンモールが開発を行います。
2017年秋の竣工を目指しておりますが増床との取得、内部成長の実現に向けて取り組んで参りたいと考えております。

サポート契約締結会社の拡大

イオンリートサポート契約締結会社の拡大

サポート契約の拡大で御座います。
新規上場時から最近に至るまでスポンサーの総合力を最大限に活用するためほぼ毎年、数社ずつパイプラインサポート契約SCマネージメント契約等を充実させてきましたけれども今期はダイエーが加わって御座います。
今後のさらなる成長のためにサポート会社の拡大は模索していきたいと考えております。

盤石な財務基盤の構築

イオンリート盤石な財務基盤の構築
財務についてのご説明で御座います。
平均調達コストにつきましては依然低下傾向に御座います。
この度実行した新規借入後のポートフォリオの平均調達金利は、0.77%まで下がっております。
先程ご説明した通り、8月29日と9月1日に物件を借入れて取得した為LTVにつきましては46%まで上昇しておりますが、LTV50%までの取得余力はおよそ90億円御座います。
以前から現在の金利環境を踏まえまして、徐々にLTVを上げたいと申してきましたけれども50%までの範囲でコントロールしていきたいと考えて御座います。
今年は10月に合計244億円のリファイナンスを想定をして御座います。
金利環境に配慮しながらリレーションの長期化、マチュリティーの分散化を図って参る予定で御座います。

地震リスクへの対応

イオンリート地震リスクへの対応

地震リスクへの対応で御座います。
これまで地震リスクへの対応という事では地域分散を図ってきた事、PML値が1.2%と上場リートの中では2番目に低い数値である事、豊富なキャッシュフローによりある意味地震リスクには強いリートであると自負していた面も御座いますけれども現実に熊本のような被害が発生し、今期は利益配当が出せない事態に陥って御座います。
経済合理性を考えれば、地震保険を付保しないというのが合理的な選択かもしれません。
地震国の日本に居る以上、地震の発生を想定し、ある程度コストは掛かるものの地震保険の付保をすべきだろうという結論に至っております。
また防煙垂壁をガラス材から不燃材にするなどの、地震被害を低減するための工事も進めて参ります。
その他税務上の繰越欠損金、今回16億円程繰越欠損金が出ますけれどもそちらを活用した内部留保も考えていきたいと思っております。
ここまでの内容を踏まえまして、今後の業績がどのようになるのかをご説明させて頂きます。

第8期(2017年1月期)の業績予想

イオンリート第8期(2017年1月期)の業績予想

2017年1月期第8期の業績予想で御座います。
B列が今回の予想値、公表値となっております。
熊本の減収を織り込んではいるものの第7期中に取得した物件が通期寄与する事と、期初に物件を取得した効果によりまして3月15日及び7月15日に公表した数値に対して営業収益、営業費用ともに増加します。
ここで7月15日公表値との差異についてご説明させて頂きます。
1番右下に記載しておりますけれども、熊本の賃料収入減の影響は受けつつも小山、苫小牧への取得による増収が寄与しております。
次に費用項目で御座いますけれども、これは主に地震対策費用で御座います。
先程ご説明した地震保険の付保に加え、防煙垂壁をガラス材から不燃材にするなどの地震被害を低減するための工事費用を見込んだもので御座います。
一口あたり分配金につきましては第7期の当期純損失が無償減資により処理される為、通常の利益配当は可能となっております。
一口あたり分配金につきましては当初3月予想比プラス85円、7月15日予想比プラス65円の2980円を見込んでおります。
続いて2017年7月期第9期の業績予想についてご覧ください。

第9期(2017年7月期)の業績予想

イオンリート第9期(2017年7月期)の業績予想

第9期の増員増益要因といたしましては、第8期に取得した物件の通期寄与を9月末に取得を予定しております。
セレンバン2からの配当収入、熊本の西モール営業再開に伴う増収を見込んでおりますけれども第7期及び第8期に取得した物件の固都税が費用化されるために費用の増加が多くなって御座います。
結果として一口あたり分配金につきましては2710円を予想しており、これが今の巡航分配金となります。
3月の決済説明会では第9期の数字は2690円と申し上げていたため、プラス20円順行の数字を伸ばすことが出来ております。
それでは次に運用状況と今後の戦略についてご説明させて頂きます。

イオングループと共に成長する戦略の実践

イオンリートイオングループと共に成長する戦略の実践
イオングループと共に成長する戦略の実践で御座います。

従前から申し上げてきている通り、私共はイオングループと共に成長する戦略の実践を表号しておりイオングループの有する総合力を最大限に活用する事が成長の源泉であります。
商業施設そして小売業を取り巻く環境は厳しいというのが現実で御座います。
消費者の志向や消費スタイルは年々変化し都市近郊に人口が集中し地方が減少していく現象が続いております。
その中でイオンリートが保有する中核資産である郊外型RSCはマーケット環境に柔軟に対応出来る強みを有している為、私共はRSCを中心にポートフォリオを構築して参りました。
そのような中、今期は熊本地震が発生しスポンサーと共にイオンモール熊本の早期の復旧に尽力して参りましたが、一方ではスポンサーとの共同をさらに進める中で外部成長、内部成長共にこれまでにはなかったさまざまな取り組みを実行して参りました。
今後も方針を変えずスポンサーグループとの連携を深めながら新しい取り組みを推進して成長していきたいと考えております。

ポートフォリオ概要

イオンリートポートフォリオ概要

ポートフォリオの概要で御座います。
先日取得致しました小山、苫小牧等を含めたポートフォリオの概要をお示ししておりますけれども第7期末のポートフォリオの含み損益は前期比プラス12億円の223億円となっております。
ここでは時価が算出出来ないイオンモール熊本の数値は織り込んでおりませんのでご留意頂ければと思います。

ポートフォリオマップ(2016年9月1日現在)

次にポートフォリオの分散で御座いますけれども着実に進んでおります。
今では21道府県に物件を所有しており、次のポートフォリオマップと合わせてご参照頂ければ解りやすいと思います。

平均キャップレート

イオンリート平均キャップレート

ポートフォリオの平均キャップレートで御座います。
ポートフォリオ全体のキャップレートは今なお低下傾向で御座います。
個別物件の詳細につきましては上場当初は6.2%近かったキャップレートは5.8%まで下がってきております。
今回は店舗の10km圏内の商圏人口が50万円以上かどうかで区切ったものと三大都市圏に立地するかで区切った2つのキャップレートを算出してみました。
2つとも似たような形になっておりますが、10km圏内の商圏人口が50万人以上の物件、三大都市圏に立地する物件につきましては5%前半のキャップレートとなっております。
したがって以前のようなポートフォリオの利回りを継続し維持し続けるのは難しい環境であることは明らかでは御座いますけれども、地域分散を視野に入れながらも将来の資産価値に配慮しながらもポートフォリオ構築して参りたいと思っております。

キャッシュフローの安定性を確保するリースストラクチャー

イオンリートキャッシュフローの安定性を確保するリースストラクチャー

イオンリートでは収益の安定性を何よりも重視していると申し上げてきております。
そのため長期固定のマスターリース契約を基本とし、安定したキャッシュフローを継続的に確保するよう運用しております。
商業施設なかでも小売業を取り巻く環境は厳しい状況に御座います。
そのような時だからこそ長期固定の契約である事、しかもスポンサーがテナントであるため世間で起こっているような体験が考えにくいというのはイオンリートの強みではないかと考えているところで御座います。
とはいえ実際の店舗の営業状況が気になるところだと思いますので、説明したいと思います。

ポートフォリオ組入店舗の業績動向(1)

イオンリートポートフォリオ組入店舗の業績動向(1)

売上と稼働率の推移で御座います。
1番右側に記載して御座います3ヶ月間につきましては熊本地震の発生した4月を含んでおります為、売上に置いては熊本を入れた分と除いた分と分けて表示して御座います。
熊本を除いた分をご覧頂きますと、99.8%ということで昨年から横這いの状態で御座います。
一方円建て内との稼働率につきましても依然と99%台後半を維持しております。
皆様が感じられる一般的な傾向とは違い、イオンリートの保有する店舗のパフォーマンスは決して悪くないと考えております。

ポートフォリオ組入店舗の業績動向(2)

イオンリートポートフォリオ組入店舗の業績動向(2)

マスターリース会社の賃貸収益で御座いますけれども直近の3月から5月期では前年比100%を若干下回っているものの十分な賃料負担力を有している水準と考えて御座います。

ポートフォリオ組入店舗の業績動向(3)

続きましてイオンリートポートフォリオ組入店舗の業績動向(3)

ポートフォリオ組入店舗の業績で御座います。
ここでは熊本も入れてますけれども90%未満が出てきております。
こちらが熊本で御座います。
逆に110%以上な好調な店舗も2店舗御座います。
売上高指数100%以上の店舗割合は48.1%で御座います。
前回が39.1%でしたので徐々に回復してきていると考えております。
中身を見てみますと、リニューアルをした店舗の水準がやはり強く出ております。
我々が活性化投資と呼んでいる設備投資は継続して実行して参りたいと思います。
ここで設備投資計画についてご説明させて頂きます。

設備投資計画

イオンリート設備投資計画

第7期に計上しました熊本の復旧工事費用に関しましては棒グラフとは分けて別枠で記載しております。
資本的支出に区分される工事費は第7期に12億円計上し第9期に15億円見込んで御座います。
修繕に相当する復旧工事につきましては第7期に計上した災害損失引当金を取り崩すことで第8期、第9期に実行する予定で御座います。
第9期は熊本以外の設備投資もいくつか計画しております。
まだ確定していないので予算には織り込んでおりませんけれども、その内いくつかは賃料増額を伴う活性化も含まれて御座います。
今後も賃料増額を伴う活性化を含め資産価値の維持、向上に対する設備投資を積極的に実施して参りたいと考えております。

活性化投資による内部成長の実現

イオンリート活性化投資による内部成長の実現

これまでの活性化投資と賃料額事例を記載して御座います。
今後もいくつか予定されておりますのでご期待頂ければと考えております。

活性化の状況:GMS改革・イオンスタイル

イオンリート活性化の状況:GMS改革・イオンスタイル

イオンリテールではその地域のお客様のニーズ、ライフスタイルに答えるイオンスタイル化を進めて御座います。
イオンリート保有物件につきましても、レークタウン、水戸内原、熊本、イオンスタイル店舗に改装済みで御座います。
GMS改革、小売業の動向については引き続き見守って参りたいと思っております。

サステナビリティへの取組み

イオンリートサステナビリティへの取組み

最後にサステナビリティへの取り組みについてご紹介致します。
イオングループでは従前から高いレベルでESGへの取り組みを推進しておりましたけれどもイオンリートでも今年になりまして初めてGRESB調査に参加しました結果、最高位のGreen Starを獲得することが出来ました。
今後もイオングループとの連携を深めながらESGへの配慮その為のステイクフォルダーとの共同を図って参りたいと思っております。
以上で私からの説明を終わりたいと思います。
ご清聴有難う御座いました。

イオンリート投資法人のIRはこちら
http://www.net-presentations.com/3292/20160915/flashplayer.html

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