【トーセイ・リート投資法人】2016年10月期第4期 決算説明会

トーセイ・リート投資法人2016年10月期第4期 決算説明会

トーセイ・アセット・アドバイザーズの中村でございます。今日は師走のお忙しい中、多くの方に私どもの決算説明会にご参首いただきまして本当にありがとうございます。やっと10月末で4期、2年を迎えることが出来ました。今日は私の方から今説明がありました通り概略をご説明させていただき、詳細についてはREIT運用本部長である北島のほうからご説明させていただきたいという風に思います。

エグゼクティブ・サマリー

トーセイ・リート投資法人エグゼクティブ・サマリー

それでは早速ですけれどもエグゼクティブ・サマリーをご覧ください。第4期の決算、期中にですね西台NCビル14億8千100万のビルですけれども購入いたしました。したがいまして、4期の末の資産残高は308億という形になってございます。ただ、ご存じだと思いますが11月頭にですね増資をいたしまして5物件、54億弱を購入いたしました。オフィスが2棟、商業施設1棟それから住宅これが2棟ということでございます。そういう意味で4期の末ではですね、308億でしたが今現在361億の資産残高ということになってございます。ここにも書いてございます通り、上位5物件のシャアがですね47.7から41.5に変わってきたという状況でございます。また、NOIの利回りですけれどもこれは4期末、18物件での平均鑑定利回りNOI利回りですけれども6.17%ということでですね、十分かどうかっていうのはあるかもしれませんが高い利回りを確保出来た、物件が購入出来た購入出来てるという風に考えております。また、鑑定価格がここに書いてございます通り、339億ということで当初の購入価格ブックバリューベースで見ますと約10%程度の含み益があるという形になってございます。また稼働率、リーシングのほうですけれども、第4期末には98.1%ということで最高の稼働率を達成することが出来ました。詳細についてはですね北島のほうからご説明させていただきたいという風に考えております。また11月はじめのFPO、増資で購入しました5物件についても僕の未詳の段階ではですね90.9%程度の稼働率でございましたけれども今現在11月末で97.3%ということで大きく改善していることも1つ付け加えさせていただきます。また、前回の決算説明時にもですねご説明したかもしれません、多摩トーセイですけれどもこのセンタービルについてはですね決算説明でご説明した通り11月末にリース料は若干5%ほど下がりましたけれども今後4年間というマスターリースを継続するまた公開するということで無事推移してございます。また、財務IRにつきましてはここに書いてございます通り当初44.9%、4期末で44.9%、私どもは45から50%程度のロントバリューで運営してまいろうということでございました。そういう中で4期末では44.9%でしたけれどもこの5物件、期初の購入によりまして今期末でですね46.5%前後におさまるかなという風に考えております。いずれにしましても45から50の間での運用を心掛けていきたいという風に考えております。さらに、IPを上場した時のローンで11月末に31億6900万のデューがきました。それから8月に購入した西台のビルの8億合わせて39億6900万円、これをですね11月末にリファイナンスをかけました。6,900万円は手金で返してしまい39億については4年5年6年7年の固定金利でリファイナンスをかけております。これによりまして、先7年までですね毎期のリファイナンスの金額は約20億程度ということで平準化出来たという風に考えている次第でございます。また固定化比率もここに書いてございます通り67.4%という数字になってございます。分配金は3期目は3,208円でしたけれども今期163円、第4期については163円アップして3371円という数字になってございます。第5期ですけども今後の戦略あるいは方針のポイントの詳しいところは北島のほうからご説明させていただきますが、私から申し上げたいのは是非AUMで500億これを達成したいと考えております。元々3年で1,000億と言っておりましたが今の環境の中で私どもの投資方針を維持しつつ購入していくということが、この500億が我々の達成目標でございます。これを確実に実行していきたいと、そしてこの首都圏30キロ、東京から30キロ圏内の中で深掘りをしてですね、案件を見つけていきたいと考えております。また稼働率につきましては98.1%極めて高い稼働率を維持しているのをどうにか、どうにかっていうと消極的になりますけれどもキープしていこうという風に考えているしだいでございます。またIRについてここにも書かせていただきましたけれどもやはり、東京にしか店がない東京中心にしか投資をしていないということで地方の投資家の方々になかなか十分にご理解をいただいていないということがございます。今後私どももですね地方にいって地方の投資家の方々とお話をさせていただいて投資家の開拓に努めたいという風に考えてるしだいでございます。分配金につきましてはここに書いております3,359円第6期で3,211円を予定してございます。最後になりますけれどもトーセイグループの決算というのはですね毎年11月末でございましてこの12月1日から新しい期が始まっております。今トーセイグループは3年の中期経営計画のアドバンストゥギャザーということで社内では呼んでおりますけれどもその最終年度がこの12月1日から始まりました。過去2年、トーセイグループ、トーセイ本体の収益もかなり改善、改善ていうのか素晴らしい成長を見せておりますけれども私どものトーセイ・アセット・アドバイザーズのほうもですね過去最高益を2年連続してあげてきております。この最後の年、中期経営計画の最後の年、グループ総力をあげてですね今申し上げた今後の施策、高い稼働率の維持、それからAUM500億こういったものをきちっと達成してですね投資家の皆様に評価していただけるようなリートになりたいという風に考えているしだいでございます。トーセイ・アセットの運用残高、11月末で約4200億程度の会社でございますうちリートが361億ということでございます。このリートのポーションはですね、もっともっと大きくしていきたいという風に考えております。引き続きよろしくご指導ご鞭撻おねがいしたいと思います。それでは北島の方から詳細についてご説明させていただきます。

北島でございます。ただいま中村の方からご説明、概略についてご説明申し上げました、若干の重複する部分があるかもしれませんが私の方から改めて詳細にご説明さし上げたいと思います。

第4期決算ハイライト

トーセイ・リート投資法人第4期決算ハイライト

第4期の決算ハイライトでございます。第4期の営業収益は当初予想しました、予想からプラス1.3%の13億3700万円、当期純利益につきましてはプラス5.5%の5億4,200万円となりました。主な要因につきましては右の表に記載してあります通り、住宅物件をはじめとした運用物件の稼働率改善による賃貸事業収入の増加1720万円、水道光熱費等の賃貸事業費用の減少1650万円によるものです。

第5期・第6期業績予想

トーセイ・リート投資法人第5期・第6期業績予想

第5期、第6期の業績予想です。第5期、こちらは営業収益15億6400万円営業利益7億5000万円当期純利益6億1500万円を計画しています。第4期実績との比較で申し上げますと、賃貸事業収入は多摩センターのマスターリース賃料の減額の影響が約700万円こちら700万円ありますけれども第4期に取得した西台NCビルが約4800万円、第5期初にPOで取得した物件が約2億4000万円とそれぞれ賃料収入が増加するものと見込んでいます。また、賃貸事業費用の増加を8600万円原価償却費の増加2900万円を見込む他、新規 借り入れリファイナンスにともなう支払利息の増加を2600万円見込んでいます。第6期については固都税の費用化1,400万円等により当期純利益は5億8800万円となる見込みです。

1口当たり分配金の推移

トーセイ・リート投資法人1口当たり分配金の推移

一口あたり分配金の推移です。第1期から第4期まで分配金は着実に成長してきました。第4期の分配金については住宅物件の稼働率改善や借り入れによる西台NCビルの取得により第3期実績比で163円プラスの3371円ということになりました。第5期については3359円と第4期実績比で12円減少することを予想しております。これは多摩センターのマスターリース賃料減少や財務面の安定化の為に実施した長期固定金利調達実施による金利コスト上昇の影響もありますが、第4期末に98.1%であった既存18物件の稼働率はすでに相応の高い数字にあるという風に考えておりますので第5期においては95%程度で推移をするということで保守的に見積もっているものでございます。引き続き稼働率の維持向上に取り組むことにより分配金の向上に努力したいと考えております。第6期につきましては固都税の経費化1,400万円やリファイナンスによる支払利息増加400万円等により第5期比で148円の減少となるものと現時点においては見込んでおります。

新規物件の取得

トーセイ・リート投資法人新規物件の取得

新規物件の取得です。第4期には西台NCビルの取得、第5期にはJPT元町ビルや白山麻の実ビルをはじめ5物件を取得しました。白山麻の実ビルや新小岩につきましては都心立地ということでそれぞれ5.3%、5.21%という取得になりましたがその他につきましてはJPT元町ビルが6.0%セレクション初富が6.36%と利回りの高い物件を取得することが出来ました。第4期および第5期取得物件合計の鑑定利回りは5.78%となりました。

ポートフォリオの推移

トーセイ・リート投資法人ポートフォリオの推移

ポートフォリオの推移です。第1期からの推移では資産規模が174億円からPO後で361億円となり約2倍となりました。鑑定利回りは第4期末では6.17%でしたがPO物件の鑑定利回りでは5.78%であったこともありPO後で6.10%とやや低下しましたが引き続き6%台を維持しています。その他物件数は第1期の12物件から23物件にテナント数は382テナントから659テナントにそれぞれ増加しました。その結果取得価格の上位5物件は64.1%から41.5%にテナント上位10テナントのシェアは47.4%から35.7%にそれぞれ低下する等ポートフォリオの分散が進展しました。第4期末の一口あたりNAVは12万2311円、含み益は31億9000万円となっています。

ポートフォリオ主要指標①

/トーセイ・リート投資法人ポートフォリオ主要指標①

こちらにはポートフォリオ主要指標として用途別、地域別の投資率についてPO前後の変化を記載しておりますのでご参照ください。用途別ではオフィスの割合が51.6%から54.4%と2.8%増加いたしました。用途別平均鑑定NOI入り周りでは商業が一番高くオフィスがそれに続く結果となっております。地域別では東京23区の割合が1.9%増加し都心5区の割合が減少しました。地域別の鑑定NOI入り周りは表記載の通りです。

稼働率の実績

物件別の投資率について記載をしております。PO実施によりポートフォリオ分散が進展しました、進展し取得価格のベースの上位5物件の投資比率は47.7から41.5%へ低下いたしました。またNOIの依存度という切り口では高い方から順に多摩センタービル、関内トーセイビル、SEA SCAPE千葉みなとといったところでございます。

稼働率の推移について説明しております。第4期末の稼働率はポートフォリオ全体で98.1%ということで過去最高水準ということになりました。右上記載の通り新横浜センタービルの100%化に加えて一時期低迷した住宅ポートフォリオの稼働率が大きく改善しました。第3期において課題として掲げていたSEA SCAPE千葉みなとにつきましては第3期末86.4%から第4期末93.2%と向上いたしました。また今回公募増資により取得した5物件についてもご周知の目論見書稼働域記載時から順調に向上しています。

リーシング注力物件による状況

トーセイ・リート投資法人リーシング注力物件による状況

SEA SCAPE千葉みなとと多摩センターのリーシング状況についてご説明しております。千葉みなとの稼働率向上は運営上の重要課題との認識のもとPM会社であるトーセイコミュニティーと共同しまた、スポンサーのサポートや若干のキャンペーン的な賃料設定も共有しつつ地道なリーシング活動を徹底して行いました。具体的には地元有力仲介業者トップに対する直接セールスにより本物件への注力を依頼したり大手中堅仲介業者の中で千葉エリアに顧客を多く持つ担当や契約実績の多い担当にヒアリングし、紹介してもらったりしてリレーションを深める等の営業を行い、またマンパワー確保の観点からスポンサーサポートとしてトーセイによる京王線沿線にへの営業を依頼する等の取り組みを実施いたしました。これらの活動の結果特に課題であった1階から4階までの店舗オフィス部分の稼働率が第4期末には88.2%に向上し住宅も含めた稼働率の改善により賃料収入は第3期実績に比較して950万円程度増加し第4期の配当増加に大きく貢献したものと考えています。多摩センタートーセイビルについては11月に期限が到来した従前の固定マスターリースにつき賃料を見直しした上で新たに4年間の賃料固定型のマスターリースを予定通り締結することにより物件からのキャッユフローの安定化を確保いたしました。残念ながらエンドベースでの稼働率については大きな進展がなく11月時点で70.1%という状況で引き続きの課題との認識でございます。

物件価値維持・稼働率向上に向けた投資

トーセイ・リート投資法人物件価値維持・稼働率向上に向けた投資

トーセイ・リートは築年数が一定程度経過した物件を組み込んでいることから物件価値の維持の観点やリーシング促進のためCAPEX投資を計画的に実施していくことが必要だと考えています。記載の通り空調更新工事においては第4期においては多摩センター、日本橋浜町ビルで実施し稲毛海岸ビルについては第5期実施予定でございます。また、貸室のリニューアルやモデルルームの設置といった投資も行っています。第1期から第4期までの累計でCAPEX投資内訳を見ると空調工事が約50%を占めており次いで電気設備等が22%機械式駐車場が18%といったところでございます。

賃料の状況

トーセイ・リート投資法人賃料の状況

賃料の状況です。ここでは新規賃料と更新賃料について記載をしております。まず第4期における新規契約賃料と解約賃料についてご説明いたします。左下の表に記載の通り第4期は新規契約が68件、解約が54件あり住宅を中心に出入りはあったものの最終的に月間賃料は差し引き合計14件で220万円の増加ということになっております。また、更新状況および更新賃料については右側の表に記載の通り第4期の更新対象件数は114件あり更新率は84%となりました。更新96件のうち27件については増額更新に成功しています。ただし、増額件数は前期を上回ったものの増額率については徐々に低下してきており更新賃料の状況については注意してみていく必要だという風に考えております。

新規借入れ状況

トーセイ・リート投資法人新規借入れ状況

借り入れの状況について記載をしております。2016年11月に物件取得のために33億円の借り入れを実施いたしましたが新たな金融機関として福岡銀行さん千葉銀行さんの2行様ににご参加いただきバンクフォーメーションが強化されました。また同じく11月にはIPO時に2年で調達をした借り入れ31億6900万円と8月に西台NCビルを取得のためにブリッジローンとして借り入れを行った8億円これを合算いたしましてさらに自己資金として6900万円を投入した上で39億円のリファイナンスを行いました。

財務基盤の強化

トーセイ・リート投資法人財務基盤の強化

上段の表は新規借り入れとリファイナンスの財務使用を第3期、第4期リファイナンス実施後という形で変化をまとめたものであります。長期化と固定金利化を推進しました結果平均調達金利は0.84%と0.17%上昇しましたが固定金利比率は67.4%となりました。また最長7年の借り入れ導入により平均残存年数は3.8年となり長期化がはかられリファイナンスの利返済期限の分散もバランスよく行うことが出来ました。LTVにつきましてはリファイナンス後には46.5%を想定しており第4期末比較でやや上昇しますがもともと掲げるLTV水準である45%から50%の範囲の中にあるものと考えています。

外部成長について

トーセイ・リート投資法人外部成長について

次に今後の取り組みについてご説明いたします。まず外部成長についてでございます。決算規模につきましては従来ご説明の通り上場後3年後を目処に500億円を目指す方針であります。残り一年で140億円を目指していくということになります。取得環境が厳しい中分配金についてもしっかり確保していくことが必要と考えていますのでこれまで以上に取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産を追求していくことになりますがこれまで対象としてきたエリアをさらに拡大するというよりもこれまで対象としたエリアをしっかり深堀していきたいという風に考えております。具体的には都心から概ね30キロのエリアにフォーカスし情報収集を実施していきたいと考えています。23ページ目をご覧ください。

スポンサーサポート

トーセイ・リート投資法人スポンサーサポート

スポンサーサポートについての記載でございます。足元でのスポンサーサポートの状況についてご説明をさせていただきますが、まず優先交渉権については12月16日付けで新たに和紅ビル、ルミエール3番館の2物件について受領いたしました。今後ニューデリデンスを実施し取得の検討を進めていきます。一方で1年前に受領した西八王子の物件につきましては稼働率の進捗スピードが遅く競争力といった観点で我々の期待水準には至っていないことから今回優先交渉権を放棄することといたしました。スポンサーによる側面からのサポートとしましては今回の公募増資に際してスポンサーが新たにセイムボート出資を増やし投資率は6.45%となりました。また、トーセイグループの役職員を対象として累投を実施しこの制度を通じることにより役職員による本投資口の取得が可能になりました。これらの施策は投資口のパフォーマンス向上への取り組みや投資主の利益の向上になり、その結果セイムボート出資を行うスポンサーや累投を保有するトーセイグループの役職員の利益の向上につながると考えております。コスト削減の事例をご紹介いたします。

内部成長

トーセイ・リート投資法人内部成長

こちらには第5期に取得しましたプライムガーデンとセレクション初富について実施予定のBM費用の削減計画を記載しております。隣接する両物件につきましては現在敷地内に浄化槽が設置されていますがこれを本下水道へ接続することによりBM費用の削減をはかるものです。コストの削減額自体は著しく大きなものではありませんがこのような小さな工夫を積み上げていくというトーセイ・リートらしい取り組みであるということで考えております。

IR展開

トーセイ・リート投資法人IR展開

第5期におきましては積極的にIR活動を展開していきたいというふうに考えております。切り口としては極めて大雑把ではありますが、本リートの投資家構成はグラフ記載の通りでありまして個人投資家のみなさまからは引き続き高い評価を得ておりますが金輸機関のみなさまからはさらに高い評価をいただく必要があるのじゃないかという風に考えております。特にトーセイグループが主な事業基盤としております東京経済圏以外にいらっしゃる日銀さんであるとか地域金融機関のみなさまへのIR活動っていうのを勢力的に行いましてトーセイ・リートのビジネスモデルについて丁寧に説明することを行いご理解を頂けるようなことに努力をしていきたいという風に考えております。私からのご説明は以上でございます。ありがとうございました。

トーセイ・リート投資法人のIRはこちら
http://www.net-presentations.com/3451/20161219/flashplayer.html

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